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ソニー銀行の２０１０年１０月適用の住宅ローン基準金利と▲０．９％引き下げ後の適用金利が下表の通り発表されました。引き下げ幅は▲０．９％と変わりありません。

１０月改定の内容は、引き下げられたのは固定期間選択型の固定期間２年と３年ものであり、これら以外の変動金利型と固定期間５年もの以上の長期ものは引き上げとなりました。変動金利型は３カ月連続の引き上げ、固定期間２年と３年は４カ月連続の下げ、５～１０年ものは６ヵ月ぶりの引き上げ、１５年もの以上は１０か月ぶりの引き上げでした。

この結果、ソニー銀行開闢以来の住宅ローン金利の推移は、下図のようになりました。

引き下げられた金利情勢の背景となったスワップの動向は、下図の通りです。足元の経済状況は、９．１０．政府から「新成長戦略に向けた３段構えの経済対策」が出たような状況です。昨日は円高進行を喰い止めるべく政府日銀による円売り介入などが行われる等、ブレやすい不安定な状況が見込まれる時期にあるとみています。

我が国の長期金利は、９月に突入した途端大きく跳ね上がるなどこれまた目が離せません。尤も、直近の動きは落ち着きを取り戻しつつあるようにも見られ、残り2週間（機構MBS発行利率発表まで実質1週間程度）の動きが気になります（フラット３５の１０月適用金利はどうなる？？）。

長野県内で住宅ローンを借りる場合、どこの銀行のどの住宅ローン金利が最も低くて金利負担が軽くて済むのか、を調査しているものの２０１０年９月版。全国の全金融機関（５００機関）を対象とした住宅ローン全商品（１８１６商品）の金利事情を調査した金利検索結果は、既にこちらに報告済みです。

一覧して目を引くのは、期間の短いものの最低金利はへんかがいられなかったが、２番手以下及び固定期間７年もの以上の固定金利期間選択型は、そのほとんどが引き下げとなった点です。

こうしたゾーンでの最低金利提示行は、引き続き住信ＳＢＩネット銀行が顔を出しています。留意していきたいと思います。

群馬県内で住宅ローンを借りる場合、どこの銀行のどの住宅ローン金利が一番低くて金利負担が軽く済むのかを調査しているものの２０１０年９月版。全金融機関の住宅ローン商品の金利事情を調査している金利検索結果は、既にこちらで報告済みである。

一覧して目を引くのは、適用金利はごく一部（黄色シャドーがない部分）を除いてほぼ低下したことが分かる。変動金利型をはじめ、固定期間選択型では機関の短いものは金融機関の変動も見られます。

地元桐生信金が変動金利型と固定期間選択型の３年もので最低の適用金利を提示するなど目を引く動きも見られます。

住宅ローンの調達先を決める場合には、適用金利の高い低いは勿論重要な判断要素ですが、金利だけではなく関連諸費用や借り入れ後のメンテの容易さなども考慮して総合的に判断するのが肝要かと考えます。

当室が毎月実施している「今月の住宅ローン金利の最低はどこか？」の９月版。主宰が住宅ローンアドバイザー登録している財団法人住宅金融普及協会の住宅ローン金利検索機能を活用して定例実施している。全国金融機関（５００機関）の全住宅ローン商品延べ１８１６を対象として、適用金利ベース（引き下げプラン適用後）の最低金利提示行（金利負担が最も軽い）と最高金利提示行（金利負担が最も重い）、標準金利ベース（＝店頭表示金利＝引き下げプラン適用前）の最低と最高を一覧したものが下表である（黄色のシャドー掛け箇所は、前８月比変動箇所を示している）。

９月の住宅ローン金利は、全体的に一段と引き下げられました。長期金利の動きだけを見ると、改定直前では大した下げにはなっていなかった。フラット３５の金利改定がＭＢＳの発行利率決定時点との絡みで”底”に近いタイミングで決まった。結果、それに引き寄せられる形で業界内競争上下げざるを得なかったというのが実態ではないかと見ています。

因って、９月資金借入者には絶好の下げタイミングになったと言えるでしょう（先読みは適切ではないでしょうが、現状のまま月末を迎えると来月は”引き上げ”が確実な情勢で推移しています）。このあたりの基準金利の動向分析は、こちらに詳しく触れています。

今般下げの言わば底的局面での水準の内、１％未満金利が目立ったのも今月です。変動金利型では前月最低の京都銀行０．８７５％は今月２位に下がり代わって桐生信金が０．８２５％が最低となりました。ここでは１％未満金融機関がこの２機関を含めて１６機関ありました。

引き下げ後適用金利が全体の中で最低となった固定期間選択型３年ものでは半田信金が０．７０％適用を打ち出し（８月は帯広信金の０．８０％）ました。ここでは他に０．８０％が５機関、０．９０％が１２機関、０．９５％が１４機関と計３２機関が１％未満金利を提示しました（史上初の出来事ではないでしょうか）。

一段と引き下げられた９月の住宅ローン金利ですが、やはり主役はフラット３５と言えるでしょう。再三指摘しておりますが、目下最低水準にありながら、政策的な後押しを受けて民間住宅ローンの追随を許さない商品的な強さになっています。この強さいつまでも続くとは思いませんが（緊急経済対策の１％引き下げは延長が検討されていますが、金利が反転し始めた場合の上げは下げ以上に反映度が鮮明になるのかと見ているということです）、このタイミングでフラット３５を借り入れた人は幸運でした。あおはしっかりと返済に努めてください、と申し上げておきます。

フラット３５の金利は、ＭＢＳの発行表面利率にほぼパラレルに決まるのは、下のグラフから明らかです。

９月発行のＭＢＳ表面利率が８月２０日決定で（決定時期としては早いタイミング）あったこと。振り返ってみると、その時期がマーケット的には底に近い時期だったこと。フラット３５の適用金利改定時期は、暦通りであるが、ＭＢＳの発行条件決定以後月末にかけて急激に金利上昇場面が見られたが、月末には大幅に下がった。この結果、８月一ヶ月間を通して見ると（末日ベース比較では）、０．０８０％の長期金利上昇で終わった。にもかかわらず、フラット３５の金利引き下げ幅は、以下のようにその倍近い大幅なものとなったのである（ＭＢＳ発行条件に引きずられた）。即ち、今月の場合は、時間のズレが借り手有利に働いたと見ることができる。

こうした背景の中で、主要モーゲージバンク各社の基準金利は、下表の通りとなった。

フラット３５は、－０．１７０％の引き下げ、フラット２０はー０．１５０％引き下げでそれぞれ２．０６０％と１．８７０％の水準と最低を記録した。これにフラット３５Ｓが適用になると、緊急経済対策によって借入後当初１０年間ー１．０００％引き下げ措置を受けられる。９月の場合では１％前後と言う極めて低金利で住宅取得が出来ることになる。

前８月の適用金利を引き合いに出して引き下げ後１．３２０％と１．０２０％を”ユメのような（低）水準”と指摘したが、今月はこれを更に下回った。緊急経済対策は今年１２月３０日までの申し込み分が対象となっていたが、国交省では現在これの延長見直しを進めているところであり、来年度末（２０１０年３月迄の申し込みを対象とする見直しとの報道）まで伸びる予定であり、当面フラット３５への傾斜が進むのではないかと見ている。

自宅購入を考えていた人たちには、好機到来である。

２０１０年９月の信託銀行４行の住宅ローン金利と引き下げ措置適用後の適用金利は、下表の通りです。

ネット銀行は、下表の通りです。

都銀４行の９月の住宅ローン金利は、下表の通りです。

変動金利型を除く全てが引き下げ、２カ月連続です。引き下げ幅は－０．０５０％～ー０．２００％、これも２カ月連続で同じ下げ幅帯となりました。幅的には４行の１０年以上がー０．２００％下げ（前月は三菱東京ＵＦＪの２０年もののみ）となり、この点では前８月とは異なりました。７年ものまではー０．０５０％～ー０．１５０％に別れましたが、出来上がりの水準は４行横一線となったのです。

この金利水準を受けて引き下げ後の適用金利は、下表の通りです。

引き下げられた住宅ローン金利だが、その背景となった長期金利の動向は、下図の通りです。

改定日前日(=末日ベース）比較での長期金利の下げは－０．０８０％（8/31－7/30）。下げトレンドの継続が見られましたが、月末近く（8/26～8/30)＋０．１２０％と急上昇する場面があり、末日にー０．０５５％急下降するなど荒れた中での月替わりでした。

１ヵ月でー０．０８０％の長期金利の下げ自体は、今般の下げ基調トレンド下では丁度中間の水準です（２０１０年４月以来５カ月間の下げトレンド継続中、その中で今回の下げ水準は３番目。最も下げが大きかったのは5/31～6/30にかけてのー０．１７５％下げ。その時の金利下げはー０．０００％～ー０．１００％）。

にもかかわらず、９月都銀各行の住宅ローン金利の下げが０．２００％主流と大幅なものになったのは、予てこの欄で指摘しているように、必ずしもマーケットと機械的にパラレルな動きにはならない。相当程度の経営判断（いわゆる恣意性とでも言っていいでしょうが）が入った結果の水準改定が見られます。このことのほかに今月については特に業界環境と競合他社商品との兼ね合いを総合的に考慮した経営戦略上の対応があったものと見ています。即ち、全期間固定金利型住宅ローン【フラット３５】の金利水準を睨んだ水準訂正が図られたのではないかとの見方を持っています。

業界環境的には、本年４～６月の国内銀行の住宅ローン新規貸出額は２兆７４百億円で前年同期比約２０％減少。フラット３５は、３５Ｓ（金利引き下げ対象物件に適用される商品名）の申し込みが今年２月（緊急経済対策で当初１０年間ー１．００％引き下げが２月１５日以降適用となった）以降、前年同期比３～５倍のぺースで伸びており、７月は４．５倍の１万２２４３件と過去最高になった（日経新聞２０１０年８月１９日）。つまり全体の需要は落ち込んでいるが、フラット３５は伸びている資金シフトが起きている状況なのです。

競合他社商品的には、住宅ローン取扱金融機関での住宅ローン商品競争は、足元ではフラット３５対銀行プロパー住宅ローンの貸出競争の様相を呈しており、フラット３５の断然有利な状況が作られているのです。別稿でも触れるが、フラット３５の９月適用金利に引き下げ措置を加えるとフラット３５でも１．０６％、フラット２０では０．８７％と言う水準で借り入れることが出来るので、敢えてリスキーな変動金利を検討する必要がない十分満足できる低い水準で調達可能なのである。

この状況がいつまで続くのかは全く分からないというのが正解。９月が底で来月には反転するかもしれないし、反対に６ヵ月連続の下げとなるかもしれないし。金利に一喜一憂することなく、調達する時がベストと思って今なすべきことを清々と進捗させることが肝要なのではないでしょうか。