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ソニー銀行の2010年9月適用の住宅ローン基準金利と▲0.9%引き下げ後の適用金利が下表の通り発表されました。引き下げ幅▲0.9%は変わりありません。

9月の改定内容は、8月と同じで変動金利型のみ引き上げられ、固定期間選択型は全て引き下げとなりました。これで固定期間15年、20年、20年超は、2010年1月以来9ヶ月連続で引き下げです。その引き下げ幅は、固定期間15年もので▲0.512%、固定期間20年もので▲0.511%､固定期間20年超もので▲0.512%となりました。
変動金利型が2カ月連続しての引き上げとなったのは、その要因の一つに例えばTIBOR6ヵ月もの0.49538%(8/13)水準は、SW2年もの対TIBOR0.444%に対して89.6%水準にあるという関係が挙げられるのではないかとみています。

この結果、ソニー銀行の開闢以来の住宅ローン金利の推移は、下図のようになりました。

引き下げられた金利情勢の背景となったスワップの動向は、下図の通りです。

平成21年度版フラット35利用者調査（H22年6月住宅金融支援機構発表）によると、区分別融資件数に異変が見られます。最近のフラット35の利用増加は、中古住宅需要者によって支えられました（下表）。　　　　　　（表）フラット35の融資区分別利用実績推移　　　　　　　　　　（単位:件）

（注）中古住宅(フラット35では借入申込日において竣工から2年超経過の住宅又は既に人が済んだことのある住宅をいう)は中古戸建て+中古マンション。 中古住宅にもフラット35の利用が可能になったのは、制度発足後間もないH16年10月以降。ここにきて需要急増した背景には、①低金利状態が続きフラット35の金利水準が低下してきたこと、②緊急経済対策による金利引下げ（借入金利から当初10年間年1.0％引下げ）の効果が大きいこと、③中古住宅は顧客が現れローンが付けば決済と足が短い等が原因です。全住宅ローン商品の中でもフラット35の総返済負担額が最も軽い＊という競争上優位にある現状。今、最優最強の住宅ローン【フラット35】S（中古タイプ）が大注目です!!

活用上の留意点を二つ。一つは中古住宅適合証明書の交付を受けること、二つ目は当初10年間-1.0%引下げは、今年12月30日までの申込に限られていること。経済対策として打ち出されたので募集予算枠がある。受付終了日は、終了の約3週間前に【フラット35】サイトで発表されます（H23年1月4日以降はｰ0.3%の引下げになる）。くれぐれもお忘れなきよう。 

　＊金融機関492機関、住宅ローン商品1880件を対象に筆者調べ（出所:住宅金融普及協会HP）

長野県内で住宅ローンを借りる場合、どの銀行のどの住宅ローン金利が一番低くて金利負担が軽いのか、を調査しているもの２０１０年８月版。全国の全金融機関を対象とした住宅ローンの金利事情を調査した金利検索結果は、既に別途報告済みである。

一覧して目を引くのは殆どの金利が引き下げられたことです。金融機関の変動も短いものから固定期間３５年ものまで満遍なく見られたことである。

今月は、適用金利ベスト３の全ての金利型にネットバンクが顔を出していることが特徴的なことである。変動金利型では１位と３位、２年では２位と３位、３年と５年は２位と３位に、７年から３５年までは２５年を除いて住信ＳＢＩネットが１位に、また３位にも顔を出している状況が見られる。

群馬県内で住宅ローンを借りる場合、どの銀行のどの住宅ローン金利が一番低くて金利負担が軽く済むのか、を調査しているものの２０１０年８月版。全金融機関の住宅ローン商品の金利事情を調査している金利検索結果は、既に報告済みである。

一覧して目を引くのはネットバンクの住信ＳＢＩネット銀行が変動金利型をはじめ固定期間選択型でほぼ全部に顔を出したことである。前月は、旭化成モーゲージや日本生命など限定マーケット商品が優位にあったが、誰でも対象と考えられる住宅ローンでは実質的な最低金利提示行は住信ＳＢＩネット銀行と指摘したが、今月は名実ともにという点で流れが変わったと言えそうだ。

尚、例月変化した箇所に黄色のシャドーを掛けてきた。今月は、それをやると殆どの箇所が黄色に塗り替わるので割愛した。

当室が毎月実施している「今月の住宅ローン金利の最低はどこか？」の８月版。主宰が住宅ローンアドバイザー登録している財団法人住宅金融普及協会の住宅ローン金利検索機能を活用して定例実施している。全国金融機関（４９２行）の全住宅ローン商品延べ１７８２を対象として、適用金利ベース（引き下げプラン適用後）の最低金利提示行（金利負担が最も軽い）と最高金利提示行（金利負担が最も重い）、標準金利ベース（店頭表示金利＝引き下げ適用前）の最低と最高を一覧したものが下表である（黄色のシャドーを掛けた箇所は、前７月比変動箇所を示している）。

現在の形式で金利調査結果を報告し始めた２００９年７月以降の変動金利型標準金利の最低金利提示行は、富山県医師信組と大阪府医師信組の２行が占めている。前月は富山県医師信組だったが、その前２カ月は大阪府医師信組。今月は大阪府医師信組が占めた。但し、同組のウェブサイト上の金利適用月は７月となっていた。ここでは検索結果通りを表記することにした。

今月の金利調査の特徴的なことは、金融機関は変わらず、期間の長いものの金利が引き下げられてていることが見られること。この点は前月と同様な動きと言える。１０年ものの住宅ローン金利の最低は、前月と同じ１．３００％のままである。フラット３５の８月の金利は２．２３％、当初１０年間－１．０％引き下げが適用されると１．２３％である。全金融機関を対象にした本調査結果での１０年固定でベストが１．３００％なのでその差は０．０７％とついた。ここにも注目していきたい。

フラット３５の金利は、債券の発行利率にほぼパラレルに決まるのは下グラフに見る通りです。

８月のフラット３５の基準金利は、８月発行の機構債表面利率がー０．０９％下がり連れて同幅だけ下がった結果２．２３％（定率手数料型）と過去最低水準となりました。

主要モーゲージバンク各社の基準金利は、下表のとおりです。

フラット３５の２．３２０％は元よりフラット２０に至っては２．０２０％という水準自体が相当低水準。加えて、足元では周知のように緊急経済対策によって借り入れ後の当初１０年間はー１．００％引き下げとなるので。適用水準はそれぞれ１．３２０％と１．０２０％という”ユメのような水準（というとやや言い過ぎかな？）”となる（１２月３０日申し込み分まで適用。但し、枠あり）。そのためには定められた一定の技術水準をクリアすることが必要になる。

下表は、期間３５年を例に全期間固定型金利で総返済負担額が最も軽いと見ているネット銀行の住信ＳＢＩネット銀行とフラット３５各種のそれを比較してみた。

総支払元利金Ａベースでみるとフラット３５、同Ｓ、同Ｓ（２０年引き下げ）ともいずれもが住信ＳＢＩネット銀行より少ない。しかし、フラット３５には団信特約保険料が別途発生する。それが銀行負担としている住信ＳＢＩネットと合計したベースで比較すると（表中Ａ＋Ｂ＋Ｃ）、２百万円強の保険料を負担してでもフラット３５Ｓ並びに同２０年引き下げタイプは２２２万円から２８６万円軽減しており有利な状況と言える。但し、フラット３５は、８９万円程負担が重いという試算結果である。

それにしても団信保険料がーフラット３５の試算事例ではいずれも２百万円台ー住信ＳＢＩネット銀行の場合銀行負担である。同行に限らず民間銀行のプロバー住宅ローン商品では、近年団信保険料は銀行負担と打ち出しているところが主流となってきた。金利に保険料相当見合い分をオンして実質的に徴収していると見られるが、フラット３５のようにこれだけの保険料を支払うのかと思うと何となく躊躇しそうな気分（もっと他にいいものがないのか？と言いたくなる気分）に襲われそうだ。

２０１０年８月の信託銀行４行の住宅ローン金利と引き下げ措置適用後の適用金利は、下表のとおりです。

都銀同様信託各行とも変動金利型を除く固定期間選択型の基準金利を引き下げました。引き下げ幅は－０．０５０％～ー０．２５０％と都銀を上回る引き下げ幅が見られます。下げ幅最大のー０．２５０％は三菱ＵＦＪ信託の１０年もので、この分野では結構思い切った対応が今迄にも見られており同行ならではの動きと言えるでしょう。

ネット銀行は、下表のとおりです。

住信ＳＢＩネット銀の変動金利型が据え置きとなったほかはソニー銀の全部も含めて引き下げです。据え置きとなった住信ＳＢＩネット銀の変動金利型は、引き下げが▲１．８％と拡大しており引き下げ後は１％を切る水準となっています。

【お詫び】８月の住宅ローン金利の報告・掲載が遅れました。心よりお詫び申し上げます。

 都銀４行の８月の住宅ローン金利は、下表のとおりです。

変動金利型を除けば全て引き下げ。その幅はー０．０５０％～－０．２００％と拡がりました。基準金利となる長期国債の利回りは、後掲したところですが、基準日ベースでは都銀各行の引き下げ幅ほど下がってはいないようです。過去の不対応分の調整が図られたと見ていいのかなとの主宰の推測です。

この金利水準を受けて引き下げ後の適用金利は、下表のとおりです。

三井住友銀行が全期間▲１．４％引き下げキャンペーン中（７月１日～９月３０日申込分）の他は変動は見られません。

長期金利の動向は、下図の通りです。

トレンドは、右肩下がりが継続中のチャートと見ますが、この先は分からないが正解です。只、こうした金利情勢を反映してー別稿「フラット３５の金利動向」で詳しく述べる予定ですがーフラット３５の金利低下が先導する形で住宅ローン金利をめぐる業界内の引き下げ競争に拍車がかかった感じにも見えます。その代表的な動きが、ゼロ金利ローンの出現ですし、ネットバンクの一部に変動金利で１％未満の出現などと見ることが出来るのではないでしょうか。

こうした営業戦術に打って出た先に共通しているのは、フラット３５”非”取扱金融機関であることです。足元の住宅ローン業界競争は、フラット３５対金融機関プロパー住宅ローンの競争なのかもしれません。こうした状況が見られる要因の一つに政府がとった緊急経済対策のひとつにあるフラット３５Ｓについて年内の申し込み分まで実行後当初１０年間は▲１％引き下げ措置が効いていると思われるのです。