～株式会社エフスタイル軽井沢。パイン家具、ソファ、ホーロー、住宅ローン相談サポート室のご提案～

東京都内で住宅ローンを借りる場合、どの銀行の℃の住宅ローン金利が一番低いのか、を調査しているものの2010年7月版。従来の長野県版、群馬県版に加えて前月から神奈川県版を開始、お客様の声を反映して東京都を今月から開始するものです。

今月のベスト３で目を引くのは期間１５年ものまでのトップを占めたのが東京スター銀行の金利０％住宅ローン「スターゼロ住宅ローン」。先着５００名様の限定商品は、７月７日には応募人数に到達、事実上販売終了となった（６月１５日販売開始）。

しかし、反響が大きく顧客からの問い合わせが多いことから預金連動型住宅ローン「スターワン住宅ローン」について『金利ー１．２％キャンペーン』を１１月３０日までの申し込み分について受付（２０１１年３月３１日までに融資実行のお客様）を実施することにした。

このキャンペーンは、固定金利の場合は当初固定期間が－１．２％対象であり、へんどうきんりの場合は当初の半年間が－１．２％対象であり、同期間終了後は基準金利よりー１．０％となるものである。

因みに、同行のこの７月の基準金利は、変動金利型２．６００％（キャンペーン適用後１．４００％）、固定金利３年型３．３００％（同２．１００％）、同５年型３．４５０％（同２．２５０％）、同１０年型（同２．７５０％）であり、上表の同期間ものと比較するとキャンペーン適用後ベースでも劣後する水準にある高さのようである。

「顧客第一主義」を掲げ躍進著しいネットバンクの後発住信ＳＢＩネット銀行が＜住宅ローンの借り換えの場合の借入期間＞の商品性を下記のように改定したと発表しました。

＜住宅ローン（借換）の改定前「借入期間」＞
・１年以上３５年以内（１ヵ月単位）。ただし、借換対象住宅ローンの残存期間内とする（残存期間の端数月数は１年単位で切り捨て）。
　　　　　　　　　　　　　　　　↓
＜ 住宅ローン（借換）の改定後「借入期間」＞
・３５年から「借換対象となる住宅ローンの借入日からの経過期間」を差し引いた期間を上限とする（経過期間の端数月数は１年単位で切り上げ）。

この改定は、例えば当初住宅ローン借入時に借入期間を２５年や３０年と限度３５年未満で契約したケースを想定してみてください。借入人の収入が増えずに家族構成が増えて月々のローン返済が窮屈になった人が、借り換えによって返済負担額を軽減しようとした場合、金利引き下げ効果のみならず、期間延長効果によっても軽減が図れるようにするもの。期間にもよりますが金利引き下げ効果をゼロと見做しても、期間延長効果だけでも軽減効果は得られるものと試算されます。

上表は、当初ローン借入額３０百万円を期間３０年で借り入れた人が借り入れ後５年６ヵ月時点で借り換えを検討した場合の改定前と改定後の比較をしたものです（借り換えに拠る金利引き下げ効果は考慮しておりません）。実質的な期間延長効果として毎月の返済額で１１．６千円程度の返済額低減効果（年間で１３９千円程度）が期待できるとの試算結果です。

又、借り入れ期間通計での総返済負担額ベースでも当初から３５年契約で借り入れた場合の総返済負担額と比較して９３７千円程少なくて済みます（これは借り換え前が３０年での返済ペースであり、元金の返済が進むことで金利支払い額僅少化効果となって出てくるもの）。

加えて、（ここでは試算上考慮外としましたが）借り換えに拠る金利引き下げが僅かでもあるのならその分は軽減効果の上乗せとなり、効果は更に増す、と言えます。同行の事務手数料２．１％を支払っても借り換えを検討すべきとの方向性が見えてくるようです。

このように見てくると住信ＳＢＩネット銀行が打ち出した借り換え時の借り換え期間の商品性が提起した問題は、供給サイドに住宅ローン商品問題改善に一石を投ずるように思います（追随する金融機関が現れてきても不思議ではありません）。これまでの借り換えが金利引き下げ効果狙いによる返済額軽減効果期待だったものが、今後は期間延長による返済額軽減効果狙いも加わる。このことは返済計画が借り入れ時の見込みと狂っている家計には、返済を続けながらも当面の資金繰り助ける効果となり、需要サイドには利用者も出てこようと言うものです。

ただし、すべて良い訳ではありません。借り入れ期間が長期化する分利息支払総額は増加します。従って、期間延長は、ローン借り入れの費用性を助けるのではなく、家計の資金繰りを助けるのに効果があるとの観点でとらえる必要があります。

ソニー銀行の２０１０年８月適用の住宅ローン金利が発表された。

８月は、変動金利のみ引き上げられ、固定期間選択型は全て引き下げとなりました。これで固定期間１５年、２０年、２０年超は２０１０年１月以来８カ月連続で引き下げとなりました。その引き下げ幅は、固定期間１５年もので▲０．３７７％、固定期間２０年もので▲０．３６１％、固定期間２０年超もので▲０．３４７％となりました。下表でローン借入額１０００万円の場合の返済額と金利負担額の軽減額を示しておきました。流石に８カ月連続の下げは借り入れる側にとっては大きな負担軽減につながっています。

この結果、ソニー銀行の開闢以来の住宅ローン金利の推移は、下図のようになった。

引き下げられた金利の背景となったスワップの動向は、下図の通りです。

神奈川内で住宅ローンを借りる場合、どの銀行のどの住宅ローン金利が一番低いのか、を調査しているものの２０１０年７月版。全国の全金融機関の住宅ローン金利事情を調査している金利検索結果は、既にこちらで報告済みです。

今月の金利ベスト３で目を引くのは期間１５年までのトップを東京スター銀行の金利０％が占めたこと。６月１５日に７月３１日までの期間限定で「スターゼロ住宅ローン」を先着５００名向けに販売、大きな反響を呼び期限を待たずに７月７日時点で応募人数に到達。追加受け付けを行うが事実上終了した。

因みに、この商品金利０％ではあったが、以下の留意点を忘れてはいけない。
①メンテナンスパック料（一部繰り上げ返済手数料＋入院保険＋団信）年率０．５０４％（がん団信を付保すると年率０．７０２％）がかかること、
②融資期間１５年以内と比較的借り入れ期間が短いこと
③事務手数料が５．２５％とやや割高なこと
④購入物件が同行提携物件に限定されること（この条件が最も関心が引かれる）
⑤なお返済方法は、利息支払いがないので元金均等返済月賦返済のみである。

群馬県内で住宅ローンを借りる場合、どの銀行のどの住宅ローン金利が一番低くて金利負担が軽く済むのか、を調査しているものの２０１０年７月版。全金融機関の住宅ローン商品の金利事情を調査している金利検索結果は、既にこちらで報告済みである。

一覧して目を引くのは金利水準の引き下げ変更が多かったことです。固定金利期間選択型の２５年以上の超長期もののトップ２行の住宅ローンは、旭化成モーゲージはへーベルハウス購入者向け、日本生命は提携ハウスメーカー経由向け（但し、新規提携は中止）と言った限定マーケット商品であり、誰でも対象と考えられる住宅ローンとは言い難く、当該期間ものでの実質的な最低金利提示行は住信ＳＢＩネット銀行と言えそうだ。

長野県内で住宅ローンを借りる場合、どの銀行のどの住宅ローン金利が一番低くて金利負担が軽いのか、を調査しているもの２０１０年７月版。全国の全金融機関を対象とした住宅ローンの金利事情を調査した金利検索結果は、既にこちらで報告済みである。

一覧して目を引くのは殆どの金利が引き下げられたことです。金融機関の変動も短いものから固定期間２０年ものまで満遍なく見られたことである。

又、固定期間２５年もので引き下げ後最低金利１位の日本生命は、適用金利最下位（＝右端＝引下げ前店頭基準金利）にも顔を出している。同様な現象は３０年、３５年ものの住信SBIネット銀行でも見られる。引き下げ幅が大きいことを物語っていると言えよう。

当室が毎月実施している「今月の住宅ローン金利の最低はどこか？」の７月版。主宰が住宅ローンアドバイザー登録している財団法人住宅金融普及協会の住宅ローン金利検索機能を活用して定例実施している。全国金融機関（４９２行）の全住宅ローン商品延べ１８８０を対象として、適用金利ベース（引き下げプラン適用後）の最低金利提示行（金利負担が最も軽い）と最高金利提示行（金利負担が最も重い）、標準金利ベース（店頭表示金利＝引き下げ適用前）の最低と最高を一覧したものが下表である（黄色のシャドーを掛けた箇所は、前６月比変動箇所を示している）。

現在の形式で金利調査結果を報告し始めた２００９年７月以降の変動金利型標準金利の最低金利提示行は、富山県医師信組と大阪府医師信組の２行が占めている。今月は富山県医師信組が占めたが、前２カ月は大阪府医師信組が定席だった。短期金利の変動があったのか当該信組のウェブサイトを訪れたが変更は見当たらず（但し、同組のウェブサイト上の金利適用月が６月となったままであった）、１．２２５％が適用されるものと推測されるが、ここでは検索結果通りを表記することにした。

今月の金利調査の特徴的なことは、金融機関は変わらず、期間の長いものの金利が引き下げられてていることが見られることだ。長期金利の動向は、こちらで見たように６月一ヶ月間でー０．１７５％下がり、それを映じて住宅ローン金利の１０年物以上が引き下げられたことも既に見てきた。このような中で期間１０年ものの引き下げ後適用金利が京都信金の１．３００％と変わらずであったことは、概ねこのあたりが供給サイドとしてのギリギリの金利水準なのかなと見られなくもなく、今後の動向は注視していく必要がある。

７月の【フラット３５】の適用金利は、５月から３ヵ月連続して下げとなりました。主要モゲージバンクの金利は、下表のとおりです。

【フラット３５】は、前月比ー０．０９０％の下げでした。債券の発行利率が前月と同じくー０．１００％下落したことに因るもので、ほぼ下げ分をローン金利の下げに反映した形ではあります（因みに、前６月はどちらもー０．１００％）。

この結果、フラット３５の金利水準は２．３２０％となり前月からー０．０９０％下げました。適用金利が低いうえに経済対策などでフラット３５Ｓ（２０）は、当初１０年間ー１．０００％引き下げ、１１年目以降２０年までの１０年間ー０．３００％引き下げなどの措置があり、住宅ローン商品の中では団信保険料、融資手数料等を含めても総返済負担額ではネット銀など有力た商品と比べても明確な有利性を持った住宅ローン商品となっています。

正しく今住宅ローンを借りるなら【フラット３５】と言ったところでしょうか。

７月の信託銀行４行の住宅ローン金利は、下表のとおりです。

みずほ信託のみ６月水準を据え置き、他の３行は固定期間１０年もの以上の一部でー０．０５０％～ー０．１００％の引き下げが行われました。各行の引き下げプランを反映した場合の適用金利は、以下の通りです。

中央三井信託銀行が５年固定金利コースの当初期間引き下げプランの引き下げ幅をー２．３００％としました。６月はー１．９５０％でしたが７月１日～９月３０日迄キャンペーンを実施中で引き下げ幅をー０．２５０％拡大したものです。

一方、ネット銀行２行下表のとおりで、住信ＳＢＩネット銀行が５月以来変動金利を除いて全て利下げを行った。その引き下げ幅がソニー銀行の利下げ幅を上回ったため両行間の金利差が拡大した。

７月の都銀４行の住宅ローン金利は、下表のとおりとなりました。

ポイントは、①４行とも固定期間５年ものまでは６月っ水準を据え置き、７年もの以上を一部を野時手ー０．０５０％～ー０．１００％引き下げたが、②固定期間１０年ものは据え置き組（みずほとりそなで４．１００％）と引き下げ組（三菱東京ＵＦＪと三井住友で４．１５０％）に分かれた。

これを受けて各行の引き下げプラン反映後の適用金利水準は、以下の通りです。

このような引き下げの背景となった長期金利の動向は、下図のような軌跡を辿った一ヶ月間であった。

前月末日（５／３１）１．２６０％の水準にあった新発１０年物国債の利回りは、６月一ヶ月間ほぼ一直線と言っていいほどの右肩下がりトレンドを辿り、６月末日に１．０８５％の水準と一カ月で▲０．１７５％下落したのである（同日は一時１．０７５％まで低下、約６年１０か月ぶりの低水準を記録したと日経は伝えていた）。

又、１５年、２０年などの超長期ものの金利改定が行われたが、これはＳＷＡＰ金利の当該期間の変動幅でおおよそのトレンドを窺い知ることが出来るのではないか（下表）。