～株式会社エフスタイル軽井沢。パイン家具、ソファ、ホーロー、住宅ローン相談サポート室のご提案～

ソニー銀行の２０１０年７月適用の住宅ローン金利が発表された。

７月は、変動金利と固定２０年ものが６月水準維持の横這いのほかは全て引き下げである。引き下げ幅は、最少は固定２０年超のー０．００４％～最大は固定７年もののー０．０７１％である。引き続き、▲０．９％の引き下げプランの適用があるので借り入れて実際に適用となる金利水準は基準金利ー０．９００％となる。

前６月は掲載を怠り、前々５月はＰＣの不具合から十分な報告でなかった。改めてお詫びをするとともに、それらも含めて以下今回の報告とすることにしたい。

７月引き下げとなったのは、この一ヶ月間の参考基準金利としているスワップレートの低落である。変動幅を前提とすると、変動金利が据え置きとなったのは已むなしと思われるも、固定２０年ものが据え置きは、変動幅から見るとやや意外ではある。

この結果、ソニー銀行の開闢以来の住宅ローン金利の推移は、下図のようになった。

最近の金利ダウントレンドが顕著なようである。最近の動きを見てみることにする（下図）。

対１年前比、対半年前比では、①ＳＷＡＰは期間の短いものほど下げが大きく、期間の長いものは下げが小さい（半年前には上げを見せていた）、②ソニー銀行の住宅ローン金利は、期間の短いものの下げは勿論のこと、長いものも下げており、上表の期間比較では参考基準金利の下げ幅以上の対応をしていたようであり、”Ｂｅ　ｆａｉｒ”を経営のかなめに据えた面目躍如といったところである。

下図は、２００８年９月のリーマンショック以降の動きを見たものである。ＳＷＡＰ（左）は、２００８年８月１４日を１として指数をプロットした。ソニー銀行（右）は、２００８年９月基準金利を１として同様に指数をプロットした。これによるとＳＷＡＰの動きは、全体的に下げトレンドにある。期間の短いものほど下げがきつく、長いものほど下げが緩い。ソニーは、２０１０年１月の時のように基準月を上回ったときもある位で、全体としては下げてはいるが精々一割前後の下げにとどまっている。

ところでネットバンクの後発で超積極経営で驀進する住信ＳＢＩネットバンクは、別の機会に詳述するが、今年１月以降月により金利据え置きがあったりしてやや下方硬直的になってきているのではないかと見ている。ソニーにもその兆候的なものを感じなくはないが、住宅ローンのように超長期期間の融資を扱う銀行にとって、現在の金利水準がコストを賄えるギリギリの低位にあるものとみられ、今後仮に金利が下がっても下げられない対応をせざるをえなくなるのではないか、そんな慎重な見方をし始めてきている。

この視点に立てばフラット３５の金利動向に注目である。現在の長期金利水準を前提にすると来月も下げが予想される。既に、フラット３５の金利が最低にあり、経済対策効果を享受すると住宅ローン全商品の中でも総返済負担額が最も少なくて済む商品に化けている。ネットバンク２行の強力な競合商品になった。今後の展開に要注目であると同時に、住宅ローンを借り入れる場合の情報収集が一段と重要になってくる。

先ごろ（６月２日）、軽井沢町選挙管理委員会から軽井沢町の選挙人の選挙区別選挙人数が発表された。

軽井沢町役場のＨＰに６月１日現在の人口が掲載されており、それを一表に纏めたのが下表。

前年比欄は、選挙人の２１年６月発表との増減を見たものだ。全体で１２４人の増加のうち女性の増加が１１５人と顕著。ちょっとした謎ではないだろうか？

これほど差が付いたのはなぜか、気になる。

神奈川県内で住宅ローンを借りる場合、どの銀行の℃の住宅ローン金利が一番低いのか、を調査しているものの２０１０年６月版。全国の全金融機関の住宅ローンの金利事情を調査している金利検索結果は、別途報告済みです。

長野県内で住宅ローンを借り入れる場合、どの銀行のどの住宅ローン金利が一番低いのか、を調査しているものの２０１０年６月版。全国の全金融機関の住宅ローン商品の金利事情を調査している金利検索結果は、既にこちらで報告済みである。

前５月版報告を休止したため、前月からの変動が確定的でないが、最も目につく変動は固定期間２０年もの以上のトップに日本生命が顔を出したことである。この件については既にこちらで触れている。

又、フラット３５の３番手にトヨタファイナンスが顔を出したのが目につく（４月までは新生カード）。

群馬県内で住宅ローンを借りる場合、どの銀行の住宅ローン金利が一番低いかを調査しているものの２０１０年６月版である。全国の全金融機関の住宅ローン商品の金利事情を調査している金利検索結果は、既にこちらで報告済みである。

前５月と比較して注目すべき大きな変動は見当たらない。変動金利型２位は、みずほ銀行が新たに名前を連ねた。固定期間３年ものの３位は、高崎信金が利率を１．２００％にしたことで２位→３位になった。５年もの１位は、住信ＳＢＩネット銀行とアイオー信金が新たに加わったものである。

前月から顔を出し始めた日本生命だが長期金利の低落を反映して適用利率を引き下げたためそれぞれ引き下げ後の金利も下がり、順位に変動はなかった。但し、Ｈ２２年６月１６日までに事前審査申し込み、かつＨ２２年６月１６日までに借り入れる場合だから要注意だ。７月以降に続くのかどうか気になるところである。

毎月実施している「今月の住宅ローン金利の最低はどこか？」の６月版です。主宰が住宅ローンアドバイザー登録している住宅金融普及協会の住宅ローン金利検索機能を活用してのもの。全国全金融機関の全住宅ローン商品を対象として、適用金利ベース（引き下げプラン適用後）の最低金利提示行（金利負担が最も軽い）と最高金利提示行（金利負担が最も重い）、標準金利ベース（店頭表示金利＝引き下げプラン適用前）の最低と最高を一覧したものが下表である（黄色のシャドーを掛けた箇所は、前５月比変動箇所を示している）。

適用金利ベースの最低提示行のうち固定期間３年ものと５年ものが変動している。３年ものでは５月の大田原信金と東春新規に加えて帯広信金が、５年ものでは５月の第三銀行、東春信金に加えて新たに大垣共立銀行と福岡ひびき信金が最低提示行に名前を連ねた。

標準金利ベースの中の固定期間１５年と２０年で千葉信金が、２５年、３０年、３５年で大垣共立銀行が名乗りを上げたのが目に付く。千葉信金は、保証会社保証付きの住宅ローンであり期間の区分を返済期間２０年以下と２０年以上の二つのゾーンで見ているもの。金利の打ち出しも適用金利とだけ表示しており、引き下げプランを掲げて割安感を訴えようといったものではない、すっきりしたものである。このため期間２０年で見ると引き下げ適用後の最低金利が２．４００％であるのに対し店頭表示金利が２．４５０％と僅かに０．０５０％の差しか乖離していない水準。全体を見渡しても最も近接している。金利の表示の仕方に一石を投ずるものと評価し、今後の動向に注目したい。

大垣共立銀行の２．６５０％もの住宅ローンもほぼ同様の考え方に拠るものと見られる。同行では超長期固定金利住宅ローンとして期間１１年以上３５年以内で売り出しているものである。

ネットバンクの草分け的存在で私が大いに関心を寄せている銀行の一つソニー銀行がネット限定主義から一歩踏み出すビジネスモデルを取り始めます。詳しくは、こちらを参照ください。

 今後の端緒になるのかどうかはプラザの成否にかかっているのでしょうが、要注目です。

借り入れる方から見ると、取引の相手方の顔が見えないのは良し悪しで、プラザ開設の遠因にもなっているのでしょうか。

６月のフラット３５は、５月に続いて２カ月連続の下げとなりました。主要各社の金利は、下表のとおりです。

引き下げ要因は、発行債券の利率がー０．０１％下落したことに拠るものと見られ、ストレートに反映した形となっています。

フラット３５については、今年２月から実施された経済対策に織り込まれたフラット３５Ｓの当初１０年間の金利引き下げ幅を０．３００％から１．０００％に拡大した対策が効いてきたことに拠るものです。第３７回機構債（２０１０年６月４日発行）の発行額は１１０１億円となっています。２カ月連続の一千億円台です。これは月次債発行以来初めての出来ごと。以下にフラット３５が注目され、利用されているかが分かります。

６月の信託銀行４行の住宅ローン金利は、下表のとおりです。

三菱ＵＦＪ信託のみ据え置き、他の３行は固定期間５年もの以上引き下げとなりました。引き下げ幅は、－０．０５０％～－０．１５０％迄となりました。三菱ＵＦＪ信託は、据え置いたといっても２０年ものなどは他より低い水準にあります。

各行の引き下げプランを反映した後の適用金利は、次の通りです。

ネット銀２行は、住信ＳＢＩネット銀が１０年固定ものを除いて全て据え置いたのに対し、ソニー銀は全て引き下げられました。

引き下げプランを反映した後の適用金利ベースは、次の通りです。

６月の都銀４行の住宅ローン金利は、下表の様に発表されました。

ポイントは、次の３点です。
①変動金利と固定期間３年ものまでは５月水準に据え置き、５年もの以上が一部を除いてー０．０５０％引き下げられました。
②引き下げは、５年と７年ものは４行とも引き下げ、１０年もの以上はりそなを除く３行が引き下げられました。
③この結果、据え置きとした変動金利と固定期間２年～７年までの金利水準は、４行横並び同水準となりました。

これを受けて各行の引き下げプラン反映後の適用金利水準は、以下の通りです。

前５月の改定時は、みずほのみ１０年以上をー０．０５０％引き下げただけで、他の３行は据え置きだった。その時と比較すると、今月は引き下げに各行の足並みを揃えたと言えなくはない。以下に見るように、長期金利の月間変動幅は、－０．０２０％と狭かったのを受けてのことを考え合わせると、である。

引き下げの背景となった長期金利の動向は、下図のような軌跡を辿った一ヶ月間である。

一カ月を通して見ると、５月６日１．２７０％でスタートし、１１日に１．３１５％まで上げた後は、多少の上下を繰り返し、２５日に１．１９０％まで下げた後、結果前月末比－０．０２０％の僅かなさげになった５月であった。

長期金利がー０．０２０％の下げにも拘わらず、都銀各行は５年もの以上をー０．０５０％の下げをした。いわば基準金利の下げ以上だが、これは金融経済状況全体を眺めた時の大きな流れと先行きを読んだ上での”調整”という経営の恣意性を含んだんものと見ている。この”逆調整”はどこかの場面で必ず行われるものと考えておくべきであり、この意味において住宅ローンを借り入れるタイミングで運・不運は、常に付きまとうものと考えておかなければならないと考える。

また、変動金利と固定期間３年ものまで据え置いた背景を考えておきたい。下表は、スワップレートの推移を見たものである。

ＳＷ１年～４年ものまでは、この一ヶ月間で＋０．００２％（４年もの）～＋０．１１５％（２年もの）上昇したのに対し、ＳＷ５年もの以上は下落している。これを反映してのことと見て差支えないと考えている。