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ソニー銀行の１２月適用の住宅ローン金利が発表されました。

変動金利、固定期間金利もの全てが引き上げとなりました。全て引き上げは、前月に続いて２カ月連続です。ソニー銀行開闢以来のローン金利の推移は、下図の通りとなります。

参考基準金利としているスワップレートの動きは、下図のようになっています。

全て引き上げとなった背景を、最近一カ月間のＳＷＡＰ年別変動で見ると７年ものまでは前月改定時より下げていて、１０年もの以上が上げています（下図参照）。

前月の引き上げ（10月15日公表、11月適用分）は、市場の動きを反映した妥当なものとの見方をこちらに示しましたが、今月の引き上げは、市場の動きを反映した部分と市場の動きに逆行した部分とを兼ね備えた斑模様の引き上げだったと言えるのではないでしょうか。

１１月の長野県内での住宅ローン取扱金融機関と適用金利ベスト３の状況は、以下のとおりとなりました。

１０月に続いて最低金利提示行は群馬銀行とネットバンク２行がほぼ占めたと言っていいでしょう。群馬銀行は、金利の改定を行わず１０月と同水準に据え置きました（同行のウェブ上では「２つの金利コースを設定していて、金利情勢等に大幅な変動があった場合には、金利を見直しする場合がある」と触れられており、１１月はそれには該当しなかったということでしょう。

足もとの長期金利は上昇気味となっており当面目が離せない状況となりそうです。引き続き留意していくことにします。

定例調査「今月の最低金利提示行はどこか？」の１１月版です。主宰が住宅ローンアドバイザー登録をしている住宅金融普及協会の住宅ローン金利情報検索機能を活用して、毎月実施している最低金利提示行（金利負担が最も軽い）と最高金利提示行（金利負担が最も重い）は、下表のとおりとなりました。

今月の特徴は、①適用金利ベース、標準金利ベースとも最低金利提示行に変動が見られた一方②最高金利提示行の金融機関の変動は各々１行ずつと少なかったが、適用金利の変動（引き上げ）７行と多く見られた。そのような中で③固定金利期間７年ものについては、取扱金融機関数が固定金利期間１年ものに次いで少ないこともあって、いずれも変動が見られなかった④フラット３５（同２０、５０を含む）は、６か月ぶりの引き上げとなった等が挙げられます。

更に、固定期間３５年ものの最低金利提示行を適用金利と標準金利見比べてみると、適用金利の最低が２．７８０％で標準金利の最低が２．７００％と逆転現象が見てとれます。旭化成モーゲージの２．７８０％は長期金利の上昇を受けた金利引き上げが行われて結果の前月比＋０．１００％です。アイオー信金（本店：群馬県伊勢崎市）の２．７００％は、以下の通り２．６７０％が正当です（同庫に確認済み）。

即ち、当該住宅ローン商品は、「３５年間金利準固定金利型住宅ローン」というもので、仕組みは適用金利＝固定金利２．５５％＋スーパー定期１年もの（預入金額３００万円未満）の店頭表示金利。１１月の同庫のスーパー定期１年もの金利は０．１２％ですから、２．７００％ではなく２．６７０％が正解というわけです。同金庫のウェブ上では「現在の金利年２．７％（平成21年4月1日現在)」となっているため、データ上も2.7％のままになっているのです（要は、ウェブの手入れがなされていないということでしょうかね）。

従って、金利だけを見ると３５年固定ものの最低は、適用金利、標準金利全て合わせてアイオー信金の上記商品となりますが、この様な事例は他にもあるかもしれません。データの出所としている金利情報サイトの掲載方法までさかのぼる必要がありますが、ここではそれが目的ではありませんので、そのようなことを念頭に置いてみる必要があります。念のため、ご注意ください。

今後、本件関係を掲載するに当たっては、従来通り協会サイト掲載ベースで見ていくこととします。

信託銀行４行の１１月の住宅ローン金利は、下表のとおりです。

前月比欄の赤シャドー白抜きは、店頭表示金利が前月と比較して上下に変動した箇所を明示しています。一覧しての全体的な印象は、変動金利は据え置いたものの、固定期間型については一部を除いて各行とも引き上げました。引き上げ方は、各行まちまちです。予てからこの欄で指摘してきましたが、都銀の動き方が人為的と思えるほど横並び型の動きが見られるのに対して、信託筋は各行独自の動きが出ているとの印象は、今月も当てはまるように思います。

金利改定の背景になった市場金利の動向は、こちらで既に見ている通りで、全体として引き上げは妥当な対応だったと見ています。引き下げ後の適用金利は、下表のようになりました。

４行のうちみずほ信託と住友信託の２行は、店頭表示金利の引き上げ＝適用金利の引き上げとなりました（引き下げ幅の改定はなし）。三菱ＵＦＪ信託と中央三井信託の２行は、店頭表示金利の改定と引き下げ幅の改定と行いました（三菱ＵＦＪは、前月に続いて２カ月連続）。それぞれの変動幅から実質的な適用金利の変動を下表で見てみました。

両行の対応に明確な違いが出ました。三菱ＵＦＪ信託は、店頭表示金利を引き上げた一方で、引き下げ幅も拡大し、適用金利を引き上げと横ばいと引き下げの３通り提示しました。その適用金利の姿は、参考市場金利の動向とは距離を置いた経営としての独自の判断（営業戦略とでも言いますか）と受け止めることができるでしょう。即ち、この一か月の市場全体の動きは、少なくとも超長期金利を下げる（２０年の適用金利▲０．０５０％を指しています）という判断は、組織の合意形成上困難な選択肢ではないかというのが主宰の見方です。それが現実には同行として打ち出したということは、経営としての独自のヨミと思惑があるかではないかと見ています。引き続き、同行の今後の動きは要注目です（予てから指摘してきているところでもあります）。

中央三井信託は、三菱ＵＦＪ信託とは反対に、市場実勢追随型とでも言えるような順当な判断を金利に出してきたと言える姿です（水準自体は、金融機関個々の経営方針、経営体力などとも関係するものと考えますのでここでは問題にはしません）。この結果、固定期間２０年ものでは差し引き０．４５０％の適用金利の差が生じることとなりました。大きい差となったと見ています。

ネット銀行の１１月のローン金利は、下表のとおりです。

主なモーゲージバンク取り扱いのフラット３５の適用金利は、以下の通りです。上昇は、今年５月から６カ月ぶりです。

１１月の住宅ローン金利が下表のとおり「店頭表示金利引き上げ」の発表となりました。

固定期間７年ものまでは、４行完全横並び（改定幅、店頭表示金利とも）が今月も継続となった格好です。１０年もの以上については三菱東京ＵＦＪとみずほの歩調が合った形で、三井住友は１０年もののみ前２行に同調した形、りそなは引き上げを見送ったために他の３行より０．１％低い店頭表示金利となりました。

これを受けて、各行の店頭表示金利からそれぞれの引き下げプランなどを反映した適用実行金利は、次のとおりとなりました。

今月は、引き下げ幅の改定などはなく、店頭基準金利の改定幅がそのまま適用実行金利の引き上げに繋がった形です。

ところで、今月は基本的には全期間引き上げとなったわけですが、その背景をいつものように参考基準金利の動向で確認しておきたいと思います。この一カ月の長期金利は、下図のような動きを辿ったのです（グラフ中右上「０９年１０月の推移」参照）。

この一カ月の長期金利は、月初１０月６日に１．２４０％まで下げ後、一転して月中を通してほぼ一本調子のやや急峻とも思えるような上げを２８日１．４２０％まで辿りました。月末にちょっと下げましたが、９月２９日１．２８０％→１０月３０日１．４０５％と＋０．１２５％長期金利が上がりましたので、ローン金利も全面引き上げとなりました。概ね、妥当な判断だったと見てよいでしょう。

振り返ってみると、前月も１０年もの、１５年もの、２０年ものが大手４行挙って＋０．１００％の引き上げをしました。９月も同様でした。参考基準金利はというと、上図のように前月の上げを除けば基調的には右肩下がりのトレンドを辿っていたのですが。長期金利の動きと店頭基準金利の関係は、必ずしも常に一致するものではなく、経営判断と称する恣意性が加わってくるのは避けられないと予てより指摘してきています。

上左グラフは、長期金利（新発国債１０年もの利回り。青線グラフ））の動きと固定期間１０年ものローン金利（みずほ銀行）の店頭表示金利（赤線グラフ）と引き下げ適用後（当初期間優遇型ー１．７％引き後、但し、２００８年３、４月は全期間引き下げ型ー１．０％）適用金利（緑線グラフ）を2年間にわたって見たもの、同右グラフは、同期間を２００８年１月４日を１とした時のその後の金利水準を指数化したものです。

基本的には、ドラスティックな店頭表示金利の上下は避けて、平準化させるような意思が働いたのかと読み取れるような２００９年３月頃までの動きでしたが、その後は基準金利の動向と店頭表示金利の動きが基準金利の下げに対して店頭表示金利の上げと徐々に乖離が見られるようになり、ここにきてその傾向が鮮明になったように見てとれます。どうしたのでしょうか？この疑問に答えるヒントの一つが下のグラフです。

スワップ金利の推移を見たものです（通常月中に発表されるソニー銀行の金利に絡んで当欄でも載せているあのグラフですが）。一目瞭然、期間の短いものは横這い乃至やや下げている一方、期間の長いものの上げが目につく推移ぶりです。なぜ長いものが上げてきているのか？正解は、残念ながら分かりません（誰にも分からないと言ったほうが正解です）。分かっているのは、この先超長期もの金利は今より上がると見ている市場参加者下がると見ている参加者より多い現れと言えるのではないと見ています。