ソニー銀行の１１月適用の住宅ローン金利は、下表のとおり発表されました。
変動金利、固定期間金利もの全てが引き上げとなりました。全て引き上げは、昨年７月以来のことです。ソニー銀行開闢以来のローン金利の推移は、下図の通りです。
参考基準金利としているスワップレートの動きは、下図のようになっていました。
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先般、住宅金融支援機構から平成２１年度民間住宅ローン利用者の実態調査金利タイプ別利用状況（平成２１年７月期）が発表された（下図）。
それによると変動金利型を利用した割合が４８．１％とほぼ半分近い人が選択しており、銀行サイドが注力していた固定期間選択型１０年ものは１５．２％と最低水準に落ち込み、全期間固定金利型を選択した方は２０．９％と概ね平均的でした（表中１６カ月の平均値２１．３％）。
この調査結果で気になるのは、変動金利型を選択した４８．１％の方々の今後です。こちらに１０月の住宅ローン金利のうち変動型で一番低い金利を提示したのが京都銀行で適用金利０．８７５％だと載せています。 大手銀行筋は三菱東京ＵＦＪが１．２７５％のほかは１．４７５％と１％前半の水準です。確かに低水準で目が奪われます。一方、店頭表示金利は各行とも２．４７５％です。
１０年固定ものの金利水準は、大手銀行筋の適用べースで２．４０％～２．６０％になり、変動型と比較すると１％近い開きです。この差は大きいです。例えば、ローン借入額３０００万円を１．４７５％で借りた場合の毎月の返済額は９１千円（百円位以下切り捨て、以下同じ）、２．４０％では１０５千円、その差は１４千円。民間ローンの３５年固定の最も低いのは、旭化成モーゲージの２．６８％ですが、これは旭化成の建物を建てる人向けの言わば限定商品、汎用的には住信ＳＢＩネット銀行の２．８０％で見ると毎月１１２千円、１．４７５％の場合との差は２０千円です。但し、３５年固定なので借り入れ期間中の金利の上下はありませんから返済元利合計額は４７２３万円で確定します（つまり３０００万円借り入れて金利支払いが１７２３万円です）。
変動金利はというと、確定しません。なぜなら金利が変動だからです。ちょっと変動金利型商品の仕組みを複習です。変動金利型のウリは①金利が低く②次のような特徴があります。
◆変動金利型の特徴１：適用金利は半年に１回見直します。
◆変動金利型の特徴２：返済額は５年ごとに見直します。
◆変動金利型の特徴３：（見直しの結果）返済額が上がっても「従前の返済額の１．２５倍まで」しか上げません。
補足します。特徴１については、適用金利を半年に１回しか見直さないということは、６カ月の間に金利が１度でも引き上げられたら、見直し時点では引き上げ反映分の金利支払いが発生します。本来ならその金利支払を返済の増額という形で反映させるところですが、特徴２で返済額は５年間は変わらない（動かさないと言ったほうが分かり易いか）のですから、返済額の内訳が変わります。どのように変わるのか？というと、元本部分と利息部分の構成が変わります。即ち、金利上昇となれば、適用金利引き上げ→利息の支払いが増加して、元本の返済が減少するのです。返済額が変わらない５年間のうちに金利上昇があればその分利息負担ウエイトが増し、元本の返済ウエイト減ります（残高の減り方が鈍くなります）。
最悪の場合、金利上昇次第では元本の返済どころか利息の一部しか返済できずに、一部は返済ができずに残してしまう事態（だからと言って返済しなくてよいというのではありません）が想定されるのです（未払利息の発生という表現で説明されます）。
当初５年間の毎月返済額が９１千円（上記例）が、５年後の見直しの結果、仮に毎月返済額が１１８千円になったとしても、特徴３から９１×１．２５＝１１３千円に抑えられてしまいます。その差額の５千円ほどは払わなくてよいのかというと、そんなことはありません。どんどんと将来に積み残されていくのです（借入元本返済の先送りにほかなりません）。だから、銀行の商品説明書にこう記載されているのです。「最終返済元本が多くなる場合も、返済期限の延長は行いませんので、最終返済日にご返済いただきます」（みずほ銀行）。もっと単刀直入には「当初の借入期間が満了しても未返済残高が生じる場合があります。この場合、原則として期日に一括返済していただきますが、一括返済が困難な場合には期日までにお申し出ください」（三菱東京ＵＦＪ銀行）。三井住友銀行は「当初のご融資期間が満了しても未返済残高がある場合は、原則としてご返済期日に一括返済していただきます」と（拙著「軽井沢暮らしを始める住宅ローンアドバイス」Ｐ８８）。
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昨日の散歩途中発見した私の浅間山No１スポットから見た、抜けるような快晴の中の雄姿。
今まで色々な方向から浅間山を眺めてきましたが。
灯台下暗しーこんな絶好のスポットが近くにあったとは。
定例調査「今月の最低金利提示行はどこか?」の１０月版です。主宰が住宅ローンアドバイザー登録をしている住宅金融普及協会の住宅ローン金利情報検索機能を活用して、毎月実施している最低金利提示行（金利負担が最も軽い）と最高金利提示行（金利負担が最も重い）は、下表のとおりとなりました。
黄色シャドー箇所は、前月と比較した場合変更になった箇所です。一覧して気付くのは、適用金利ベースの最低金利提示行と標準金利ベースの最高金利提示行の変動が少なかった一方、適用金利ベースの最高金利提示行と標準金利ベースの最低金利提示行の変動が多かったことです。１０月という年度下期入り最初の月柄が影響しているのかもしれませんが。
適用金利ベースで変動金利型最低金利提示行となって初登場の京都銀行０．８７５％は、今年２月～３月にかけて住友信託銀行が提示した金利水準と同一水準の適用金利水準です。固定期間５年ものは福岡ひびき信金が１．１０％と９月に続いて最低です。９月に１．２０％と最低を提示した鹿児島銀行、大田原信金が今月も据え置いたため０．１０％引き下げた福岡ひびき信金が単独最低行となりました。１０年の桑名信金も９月は大田原信金と１．５０％で並んで最低行でしたが、桑名が引き下げ大田原が据え置いたため生じたものです。
昨夜放映されたテレビ東京（首都圏にて視聴）のガイアの夜明けは「マイホームを守れ～”我が家”の崩壊に立ち向かう～」。
同局の番組紹介によれば（以下引用）：－
住宅ローンを返済できずに自宅を競売にかけられるケースが急増している。不動産競売流通協会の調べによれば今年７月の全国における競売件数は、前年同月比７０％増の７０００件を超えた。その背景にあるのは、昨年のリーマンショックから続く未曾有の経済不況。最初の数年間は低金利で、一定期間たつと金利が上がるステップ型の住宅ローンを組んだものの、思ったように給与やボーナスが上がらず返済に行き詰まるケースが増えているのだ。中にはリストラで失職し、住宅ローンが払えなくなった挙句に仕事も失い、残債を抱え路頭に迷ってしまう人もいる。特に１９９８年秋、当時の住宅金融公庫によって組まれた年２．０％という史上最低金利のローン商品の返済が、１０年間の据え置き期間を終え金利が年４％に上がり始めたため、返済に窮する人が激増するのではと予測されている。一方、派遣切りなどで寮を追い出され、住む場所をなくした人々”ハウジングプア”の問題も深刻化している。政府は一部の公団住宅を開放する政策を打ち出したが、抜本的な解決にはほど遠い。
住宅を持つもの、持たざる者、それぞれが危機的な状況を迎える中、果たして有効な打開策を見出すことができるのか？マイホームを守るための新たな取り組みを追う。
先ず紹介していたのは、上場企業の中間管理職だった田中さん（５１歳）のケース。都心から電車で４０分、駅から５分程のマンションを１０年前に３０００万円で購入。借入期間３５年の住宅ローンは毎月返済額が７万円ほど。希望退職、離婚。再就職先倒産。ローン返済が延滞。昨年末に競売の申し立て。１３００万円で落札されたがなお２９００万円のローン残高が残った。
次の事例は私大教授の尾崎（５７歳）さん。メガバンクから２．９２％で借入中、完済まで残り１９年８カ月の総返済負担額は３７００万円ほど。これを都内に１店のみ出店のある地銀の１．９％ローンに借り換えることで総返済負担額は３３００万円程度になり、利息支払い額が３７０万円ほど軽減される借り換え策の提案に５８万円ほどの相談料を支払って乗った。
他にも毎月５万円のローン返済に窮している４１歳の建築自営業の方の相談や、定年を７年後に控えた石橋を叩いて渡る性格のご主人を持つ奥さんの相談事例など、いずれも身につまされる、決して他人事とは思えないものばかりでした。
住宅ローンアドバイザーとして、真面目なサラリーマンがマイホームで失敗しないための情報サポートを第二の人生のライフワークとする私は、大変興味深く拝見ました。私の立場から同番組を見ていて気付いた点を以下に触れておきたいと思います。事例の詳細も承知していないので、敢えて声にすることでもありませんが、同様な問題に出くわしている人が多いのではないか、番組を参考にしようと思った方がいらしたのではないか。そう見ております。そのような方々が間違いのない判断をしていただく為の留意点としてくらいに思ってください。
【留意点１】最初の田中さんのケースでは説明の数字にもう少し丁寧な説明が必要ではないか。番組の解説（数字）だけでは視聴者に誤解を招かないか懸念されます。
具体的には、①３０００万円で購入は、物件価格なのかローン借入額なのか？が不明です②毎月のローン返済額７万円はボーナス併用ありなのかなしなのか？不明です③競売落札価額１３００万円でローン残高２９００万円は多すぎないか？などザッと見ても挙げられます。
３０００万円が物件価格ならローン金額はもっと少ない借入だったと推測します。返済月額が７万円から逆算すると（金利や返済方法にもよりますが）ローン借入額は２千数百万円かと。これをベースにすると競売落札価額が１３００万円だったのにローン残高が２９００万円はいかにも多過ぎるのではないか。まして購入後１０年経過しています。説明の数字がおかしくないか？視聴者に誤解を招くのではないか？何より田中さんの名誉のためにも間違った数字が独り歩きしないよう配慮すべきではないか、というのが私の疑問です。
【留意点２】借り換え事例の尾崎さんは、金利を２．９２％を１．９０％に、期間１９年８カ月を１９年にしていることが分かります。そして１．９０％は１０年間だけ固定でありその後の９年間が問題として残ります。そのことに触れていません（本人にはモーゲージプランナーから説明があったのでしょうが）。一言触れてほしかった、が私の印象です。
影響力がある番組です。慎重の上にも慎重な取り扱いが望まれるのではないか、僭越ながらそう思って一言申し上げました。
信託４行の１０月の住宅ローン金利は、下表のとおりです。
信託４行は、１０月のローン金利改定に当たっては４行のうち３行が１０年もの以上＋０．１００％引き上げで足並みが揃いました（都銀筋の動きと平仄を合わせたような動き方に見えますが）。みずほは（いつものように独自の視点からでしょうか）ー０．０５０％引き下げに出ました。また、三菱ＵＦＪ信託は、３年、５年、７年も引き上げました。
もっとも、同行は引き上げた分適用金利への引き下げ幅をその分拡大して調整した固定期間もの（３年、５年ものなど）がありますが、拡大したがその幅を全部吸収しきれなかった（７年もの）り、引き下げ幅を据え置いたりして金利上げがそのまま適用金利の上げにつながったり（１０年もの）して、適用金利水準自体は分かれました。
ネット銀行は、下表のとおりです。ソニー銀行が変動もの、固定期間もの全て金利引き下げに動きましたが、住信ＳＢＩネット銀行は７年、１５年、２０年もののみ－０．０５０％引き下げただけでした。
ところで、同行は平成１９年９月２４日の開業後２年近くになりますが、先般住宅ローン実行累計額が３，０００億円を突破したと発表していました。引き続き要注目です。
モーゲージバンクが取り扱うフラット３５の１０月適用金利は、下表のように９月に続いて４カ月連続して引き下げられました。
１０月に入りました。今年度の上半期が終わり、折り返したわけです。足もとの経済金融情勢は、鳩山民主党政権発足後未だ日が浅く、政権交代に政・官・民に加えてメディアなど全てが不慣れなことも手伝って、騒がしいようです。早く落ち着いてほしいものですが。
下期に入って、都銀の中で住宅ローン商品で新たな動きが見られました。三菱東京ＵＦＪ銀行が住宅融資保険付き住宅ローンを取り扱い開始したのです。住宅金融支援機構が保証保険分野に注力して少しでも収益源を確保しようとの動きは、予て見られたところで関心を持ってその動向を見ていました。今般、三菱東京ＵＦＪが取り扱い開始したことで、今後追随してくるところが出てくるのか、気になるところです。モーゲージバンクの中では、既にこの保証保険を使ってフラット３５のつなぎ融資を始めた先が出てきたりしていました。
話を本論に戻します。１０月の大手銀行の住宅ローン金利は、下表のとおりです。
先月都銀４行が完全横並びしましたが、それは今月も継続です。固定期間７年ものまでは各行９月と変わらず据え置き、１０年もの以上が０．１００％の引き上げとなりました。このゾーンは、先月も０．１００％～０．０５０％（りそなの２０年もののみ）引き上げられており、２カ月連続となりました。固定期間２０年ものの店頭表示金利は５％台に乗りました（表中、三井住友は、全期間固定金利ものを掲示しており、白抜きしたのは９月比１５年ものが＋０．０８０％上げ、２０年ものが同ー０．１３０％下げと変動したことを示しています）。
この結果、各行の店頭表示金利からそれぞれの引き下げプランなどを反映した適用実行金利は、次のとおりとなります。
さて、１０年もの以上が２カ月連続して引き上げとなった背景を、参考基準金利の動きで捉えてみると、長期金利は下図のようになります。
子細に見ると、８月末日の長期金利は１．３０５％、９月末日が１．２９５％で末日比較では０．０１０％の下落。これだけではローン金利引き下げの要因とするには、ちょっと無理なように思います。まして９月１７日から９月２９日まで下落傾向が続き（１．３３５％→１．２８０％まで▲０．０５５％）、末日に２９日比＋０．０１５％上がった結果の前述▲０．０１０％の下落でした。
これまで毎月のローン金利とその背景を辿る中で、時として動きに齟齬が生じていることを指摘し、必ずしもパラレルにはいかないと触れてきました。今月もその動きの中なのか２００９年にスポットを当てて見てみることにします。
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