山手線、地下鉄東西線、西武新宿線の三線が交わる都内西地区の交通の要衝高田馬場駅。その駅前広場に面したビルの３階から５階までが芳林堂書店高田馬場店。立地が良く目立つので電車から大変よく見えます。
その芳林堂書店のＳ店長の計らいで自著「軽井沢暮らしを始める住宅ローンアドバイスー軽井沢にファーストハウス 都心にセカンドハウス」を置いていただくことになりました。早速、本日お届けしました。同店は、自宅から最も近い書店の一つであり、今までも日常的に良く利用していた書店の一つです。今回、このようなご縁ができました。喜んで頂けるといいのですが。
乗り換え時にちょっと立ち寄ってみようとされる方が多いので、是非機会を作って覗いてみてください。そして、同書にも触れてみてください。
著書「軽井沢暮らしを始める住宅ローンアドバイス 軽井沢にファーストハウス 都心にセカンドハウス」が丸善・エステック店にも並ぶことになりました。同店のＮ店長さんの取り計らいで言わば”即決”して頂きました。
善は急げ、早速本日納品して参ります。新宿界隈にお勤めの方、お近くにお住まいの方、足を運んで見て下さい。そして、同店の売り上げに聊かなりとも寄与して頂くようお求め下さいませ。また、よろしかったら感想をお聞かせ下さい。住宅ローンの相談にも乗らせていただきますよ。
Ｎ店長の御配慮に感謝申し上げます。ありがとうございます。
【フラット３５】の制度拡充が図られた。
制度拡充とは、すなわち条件緩和そのものです。緩和によって実績が上がったと言っても、そのこと自体決して喜べる状態とは言えません。主宰的には拡充の先に来るものがどうしても心配でならないからです。
「１００年に一度の経済危機」が十分な議論がなされたとは言い難い状況の中で、いつの間にか錦の御旗となって、経済危機対策が練られたとの印象を持つの決して主宰一人だけではないと思います。 想起されるのは、十年ほど前の経済対策（下表）です。
ここに至った経緯は、以前に本欄でも触れています。現在でも社会問題として根深く残っている「ゆとりローン」問題発生の元凶の主たる要因の一つが、１００％融資の対象者拡大にあったことが、今回の対策でも復活しており懸念しています。住宅金融公庫が独立行政法人住宅金融支援機構に変わったことが対策項目にも現れているほかは、本質的な部分は何も変わっていないように、主宰には見えて仕方ありません。
ＪＲ山手線と京浜東北線の分岐駅である田端駅。その駅舎が新しくなったことを迂闊にも知りませんでした（現役時代は近くに取引先があって結構利用していたのですが）。時間の経過が確実に進んでいるのですね。
その駅舎の中に例によってアトレができており、テナントの一つにＴＳＵＴＡＹＡアトレヴィ田端店があります。そのＴＳＵＴＡＹＡ、経営しているのは株式会社アンフォルマ。そこの社長のＳさんは、昔ディズニーランド前に住んでいた時のまさしくお隣さんでした。
一カ月ほど前、丸善書店に自著「軽井沢暮らしを始める住宅ローンアドバイス―軽井沢にファーストハウス 都心にセカンドハウス」を置いていただくべくお願いに行ったのですが、その地下鉄の車中でのこと、全く偶然にＳさんにバッタリと再会したのです。お互いにビックリ！！久しぶりの再会を楽しみました。スタバでほんの数十分でしたが。その時何気なく（その後の展開が開けるとは想像しようもなく）、自著出版の話をし、一冊記念に手渡したのです。
一ヶ月後、Ｓさんから電話があり自社で本を置いてあげるよ、との思いがけない申し出を受けた次第です。先ずは試験的に（同社で一番成長著しい注目店である）田端駅店に置いてみるとなった次第です。
行ってみました。ホームから店舗が見える建物構造は、とてもインパクトのある店舗となっていて、週日の昼前後というのに来店客が結構多かったのには、少々びっくりしました。なおびっくりしたのは、本を置いてから一週間足らずなのに１冊ですが売れていました。ありがとうございます。
軽井沢ニュース７月号（７月１０日発行予定）に掲載してもらうことにします。
Ｓさん、ご配慮ありがとうございました。
そして、さらにお客様の目に触れて、一人でも多くの方に読んでいただけるともっと嬉しいですね。
確定的で且つ有益な財テク（家計経済的には「家計の見直し・再構築行動」）だから！―住宅ローンの借り換えをなぜお勧めするのか？に対する答えです。財テクという言葉、少々使い古された感があり、伸るか反るかの投機的行動を伴う響きを持って使われてきた印象で馴染み難いところはあります。その代表的な投資行動が株式、商品などと主宰的には捉えています。
住宅ローンは、あなたが今住んでいる住宅を購入する際に自己資金だけでは足りずに、銀行からの借り入れで足らず枚を補てんしたそのものです（住宅を取得する人のかなりの人がローンを使いますので、そのこと自体が問題とは思いません）。ローンを借りたからこそ手に入れることができ、今住んでいられるのですから、その効用はやはり十分認識できるところです。
自著「軽井沢暮らしを始める住宅ローンアドバイス―軽井沢にファーストハウス 都心にセカンドハウス」の中でも触れましたが、借り換えを検討できる債務者の条件は、過去契約通りに住宅ローンを返済してきた方が（暗黙の）前提の話と考えてください。自分は１回だけ口座引き落としができずに、数日遅れで返済額を口座においたことがある。これではだめなのか？と問われれば、それは金融機関次第です、という答えになるでしょう。全く論外というわけではなく、個別に当たるほかありません。
なぜ借り換えを行うのか？住宅ローンを借りている人は誰でも借り換えが有益なのか？住宅ローンの借り換えに関する疑問にお答えしていくシリーズ「住宅ローン借り換えのなぜ？」をスタートさせます。ここでは主宰がアドバイスしてきた事例を紹介しながら、このサイトを訪問した方々が借り替え問題を自分の問題と捉えて、自分の場合はどうか？と問題意識を持っていただくきっかけになればとスタートさせるものです。
住宅ローンの借り換え―一口で言えば何となく分かる気がするけど、いざ取りかかろうとすると結構面倒なことが出てきます。ついつい目先のことに追われ後回ししがちになります。後回ししても特に困ったことにならないからです。でも、そのハードルを飛び越えると「やってよかった」と実感できるでしょうし、何よりもあなたの家計に有益なのですから、やらないという選択肢はないのです。
シリーズの一回目は、予定を変更して「週刊ダイヤモンド版・住宅ローン見直し論の読み方」を取り上げます。書店の店頭に並んだ経済雑誌の中で、週刊ダイヤモンド２００９／０６／２７号、週刊エコノミスト２００９/０６/３０号でそれぞれ住宅ローンの見直しが取り上げられています。そのなかから先の問題に焦点を当てることにしました。
記事のポイントは、次の通りです。
１．住宅ローンを組む際に多く選択されてきたのが、当初２～３年が固定金利のタイプ。数年前まで約５割りの人がこのタイプのローンを組んでいる。しかしこれは固定期間が終了すると、金利の優遇幅が縮小するうえ、基準金利が少しでも上昇すれば、毎月の返済額は一気にアップしてしまう。長期固定ローンに切り替えるのは、見直しの鉄則中の鉄則とうわけ。
２．目先の金利で見ると、確かに短期の固定金利や変動金利タイプのローンの方が低いが、それに目を奪われるのは間違いのもと。これらは低金利が約束されている期間が短く、金利上昇のリスクにさらされやすい。長期固定型の中でも、深田さん（生活設計塾クルー取締役深田晶恵氏）がおすのは１０年固定タイプ。
３．実際に１０年固定に借り換えるとしたら、どの金融機関がお勧めなのか。支払総額や繰り上げ返済のコストなどで首都圏の主要行をランキング（下掲参照）。トップは三井住友銀行で、二位は中央ろうきん。繰り上げ返済を考えていない人ならば、支払総額と固定期間終了後の評価ポイントが高い金融機関を選ぶのがよい。また、勤務先によっては優遇幅が拡大するケースもある。
４．ランキングには入っていないが、１０年より長い固定ローンを望むならば、ソニー銀行の「２０年超固定（全期間）」が一押しだ。
以下、主宰のコメント
平成２１年（２００９年）６月４日から取り扱い開始された【フラット５０】。償還期間を最長５０年とする全期間固定金利型住宅ローンです。
表中、フラット３５欄の黄色シャドーはこのたび取り扱い開始された借り換えに関係する部分であり、フラット５０欄の黄色シャドーは、フラット３５と利用条件が異なる部分を示している。個別には別途改めて見ていくこととします。
今なぜフラット５０なのか、については、昨年１２月に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が公布され（平成２１年６月４日施行）、同法第三条に「長期優良住宅の普及を促進するために必要な財政上及び金融上の措置その他の措置を講ずるよう努めなければならない」とされたことが直接的な根拠です。それにしてもなぜフラット５０なのか？の思いは残るものの、このあたりも追って触れることにします。
フラット５０の取扱金融機関は、下表の通り５４行が取り扱う旨意思表示していますが、６月４日からスタートしたのは２６行、今月中以降の取扱開始時期を明示している先が２２行、６行が未定です。
フラット５０の取扱金融機関数が５４というのは、フラット３５が４６２金融機関（２００９年２月主宰調査）から見るとちょっと少ないように思います。様子見を決め込んでいるのでしょうか。
各行の適用金利は下表のとおりです。
以下、こちら。
シリーズ【フラット５０】の投稿予定（不定期）。①商品概要と金融機関と金利（今回）②誕生の背景（予定）③意義と評価（予定）④将来性（予定）。②以降の予定が変更になる場合があります。
ソニー銀行の７月適用の住宅ローン金利が公表されました（下表）。
変動金利と固定２年ものと同３年ものが前月に続いて引き下げとなったほかは、引き上げとなりました。同行開闢以来のローン金利のヒストリーは、下図の通りとなりました。
グラフの動きをトレースしていくと、短めのものがややダウンサイドトレンド、長めのものがアップサイドトレンドと、乖離していくような動きになってみてとれます。
参考基準金利としているスワップレートの動きは、下図の通りでした。
１年、２年ものが下降傾向を辿った一方で、３年もの以上は全て上昇傾向を辿っている足もとの状況です。このような市場環境からすると、ソニー銀行の７月の金利引き上げは概ねマーケットの動向を踏まえたもので”Be fair”を標榜する同行の経営方針に沿った妥当なもの、と見てよいのではないでしょうか。
問題は、引き上げ幅をどう見るかですが。
以下、会員専用サイトに続きます。
定期的に行っている群馬県内で住宅ローンを借りる場合の金利状況を調査しました。最低利ものからベスト３を一覧してみました（下表）。
以下、こちら（会員専用サイト）に続く。
日経新聞６月９日付、同１１日付いずれも最終３６面下段の広告は、「住宅ローンの金利の上昇が気になるあなたへ。」と訴えかけた新生銀行の借り換えを促すものでした。
この機会に、家計で大きな支出割合を占める住宅ローンを見直してみませんか？と呼びかけ、ホームページでトータルコストのメリットを実感してみてほしいと、いう内容です。
呼応してみました。同行の呼びかけに愚直に。先ず同行のホームページ＞商品情報＞住宅ローンと入るとパワースマート住宅ローンの文字が飛び込んできます。更に、５大サポートとして以下の特徴をウリにしています（いずれも同行ＨＰより抽出）。
このうち１の保証料０円については、次の比較表で（ネットバンクと並んで）同行の有利さを出しています。
２の繰上返済手数料についても同様です。
なるほど、同行のコスト面の有利さが伝わってくるようです。更に、トータルコスト比較を訪れると借入期間２０年、借入元本３０００万円の場合の比較表が、以下の通り掲載されていました。
よく見ると、比較考量先が微妙に異なっています。トータルコスト比較表には個別の比較では対象になっていたネットバンクや信託銀行が外れています。主宰の見方では、同じベースで比較して判断しないと、都合のいい箇所だけをつまみ食いしていると見られ、それでは比較にならないし、最も大切な信頼性を損なう結果になるのではないか、と考えるのです。（例え、情報発信者の意図がそうでなくても。）
という前提に立って、同行の主張を吟味すると、ポイントは２点あります。一つは対象先ネットバンクや信託銀行を加えた場合のトータルコスト比較、もう一つは同行の固定２０年物金利の比較優位性の検証です。
以下、こちらに続く。
今月の最低金利を提示した金融機関は、どこか？
主宰が住宅ローンアドバイザー登録している住宅金融普及協会の住宅ローン金利情報検索機能を活用して、毎月実施している最低金利提示行と最高金利提示行の６月版は、下表のとおりとなりました。
最低金利提示行の中で新顔は、固定２年ものでさわやか信金、同５年もので鹿児島銀行、同３０年もので住信ＳＢＩネット銀行の３行。鹿児島と住信ＳＢＩネットは常連とでも言っていい先です（２５年～３５年の最低提示行は旭化成モーゲージですが、これはへーベルハウス専用の限定商品であり、実質的には住信ＳＢＩネットが最低提示行とみられる）。
さわやか信金は、東京都港区三田に本店を置く都内と神奈川県横浜市と川崎市に７４店舗を有する信金。９月３０日までに借り入れとなる方が対象で、融資総額３００億円の特別金利住宅ローンのキャンペーン中です。
