10年前に住宅金融公庫から借りたローンの金利が間もなく4%に引き上げられる。給料は増えないのに、子供の教育費など家計の出費が重くのしかかって大変。ローン返済が増えるとやりくりも限界に近い。公庫ローンの借り換えで少しでも返済負担を軽くできないか相談にのってほしいとの問い合わせが相次いでいます。こちらで取り上げていますが、再度取り上げます。
住宅政策の中核を担ってきた住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）の金利適用が、実行後10年間と11年目以降の二段階に分けて設けられた段階金利制度。ステップ償還制度→段階金利制度→ゆとり償還制度と辿ったのは条件緩和の歴史でもあったのでした。最後にはやり過ぎの感が出て悪評高きゆとり償還制度で幕引きとなったのは平成12年でした。
上のグラフは、公庫ローンの申し込み時期別（横軸）の実行時の基準金利（縦軸青線）と11年目以降の適用金利（縦軸赤線）を示したもの。当時の公庫は、申し込みをした時点の金利が適用される仕組み（現在の融資実行時金利適用の仕組みとは異なります）。従って、申し込み時から融資実行まで戸建てでも半年から一年、マンションなどでは規模にもよるが1年半から2年程度後になるのが一般的。
これを踏まえてグラフを見ると当初10年間の金利が最低は2%。申し込み時期はH10年10月16日以降12月27日までの2カ月強。該当借入人たちが実際にローンを借り入れた時期（=自宅が完成して入居した時期）は、申し込み後半年程度とみるとH21年4月辺り以降。いよいよこれから2%から4%への引き上げショックが現実のものとなってくるのです。
2%後の基準金利は、2.2%→2.4%→2.5%→2.6%と小刻みに引き上がって以降H14年4月申込分までは上限2.85%と下限2.50%のゾーンに中に。つまり公庫ローンの借り換えニーズはこれからが本格的に出てくるものと。一過性で終息するのではなく少なくとも向こう5～6年の間は関心が続くテーマと見られます。
上表は、グラフの基準金利値を表記した2.75%→2.55%→2.00%→2.20%と進み上限となる2.85%まで借入金1000万円についての返済月額(A)と10年間の返済元本と10年末時の元本残高、11年目以降金利4.0%適用時の返済内容と当初10年間との負担比較を一覧したもの。借り換えした場合の試算がピンクマーク部分(=残期間固定金利で借り換え）とグリーンマーク部分（10年固定金利に借り換え）。借り換え先金融機関は、全国規模の店舗展開（ネットを含む）している金融機関の中で優遇後の金利が最も低い水準にある先（2009年2月）として残期間固定および10年固定とも三菱UFJ信託銀行が最低金利だったのでこれを事例として取り上げた。因みに、いずれの場合も地銀、信金などで同行よりさらに低金利の優遇金利を出している先がある。
試算結果のポイントは以下の通り。
①残期間20年を金利固定した場合（金利の上下に一喜一憂することなく返済額が確定）、返済月額で（借り換えしないで当初契約継続の場合返済月額比）6072円～6295円負担軽減、残期間全体ベースで145万円～151万円程度の軽減が期待できる。10年固定ものでは返済月額で5444円～5647円、軽減期待値が163万円～169万円になる（10年間の固定期間経過後は現在の基準金利3.25%が適用される前提での試算）。②負担軽減額が最小なのは当初10年間の金利が2.0%の場合であり、負担軽減額が最大なのは同じく2.85%の場合。これは当初10年間の返済元本減り方の差であり、これは当初金利の差に起因し、総返済負担額の差につながるものである。
③ここでは借り換え先は、優遇後の絶対金利だけで決めている。実際の借り換え時には事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料など（他に法定ものもあるがこれら強制的な費用は等しく発生するとの見方で割愛している）の諸費用の多寡のほか、借り入れ後の繰り上げ弁済の手続きの容易さ、同手数料の有無などを総合的に勘案して決めることが肝要となります。
下表は、残期間固定金利の上位行（上記ピンク部分）の保証料と事務手数料を見たもの。地銀を除いた各行（黄色マークの各行）の金利差は、0.05%刻みで三菱UFJ信託銀行とソニー銀行間でも0.146%。借入額1千万円で利息負担額146千円の差。一方、保証料は旧来からの銀行筋と新興勢力（ネット銀行）とで有り無しに分かれる。保証額1百万円につき保証料が148百円強の水準、1千万円のローン保証で148千円の負担である。
手数料はさすがにゼロの先はない。定額制と定率制に分かれる。定額制は31500円から52500円（いずれも税込み）、ソニー銀行は中間の42000円である。定率制は表中の事例では2.1%、1千万円で21万円。大きな負担である。名目は保証料と手数料と違っても現金支出という点では費用負担の差はない。
しかし、注意してほしい重要なことがある。保証料は借入期間全体に対しての保証であり、途中で繰り上げ弁済すると未経過保証料の返還がある場合があり得るが、手数料は全額貸し出し時の手数料名目で徴収しており返還などはない。繰り上げ弁済などを計画している方は、こうした点にも目配りして検討することが必要ですね。
尚、この保証料と手数料の問題について新生銀行のバリュータイプ金利商品を事例にこちらに書いておりますが（会員制サイト限り）。
住信SBIネット銀行の住宅ローン貸出実績が累計1,500億円突破（下掲のプレスリリース参照）。「最速・倍速以上での達成」と。先発（ソニー銀行）を意識したコメントであることは言うまでもないところ。以前こちらで触れましたが、本当にそう言えるのでしょうか。改めて検証してみます。
両社の住宅ローン比較は以下の通り。
黄色シャドー部分に注目。条件に差が見られる項目です。
１．ソニー銀行は取扱手数料が定額42,000円。全部繰上弁済手数料無料。
２．住信SBIネット銀行は8大疾病保障特約団信保険料無料。収入条件や資金使途の対象が広いなど申込条件が緩い。
金利は、毎月レポートしているが：－
１．ソニー銀行は、スワップレートを参考に月央に翌月適用金利を公表して利便性を図っている。一律0.9%の優遇措置が適用中で、すっきりした納得感ある体系と言える。
２．住信SBIネット銀行は、ソニー銀行を強く意識した金利体系。常に優遇措置適用後の金利がソニーの水準を上回る水準に設定している。優遇措置も”ソニーを上回る値引き”を適用している。従って、基準金利はソニー銀行より著しく高い水準。それは市場との対話の中から出たものというより”先発の動向”をにらんで政策的に設定されたものと見られる。
こうした同行の戦術を需要サイドがどのように評価しているかは、ローン実績累計額が一つの物差しと言える。
住信SBIネット銀行のローンは、ソニー銀行のローンより有利か？総返済負担額で比較してみよう（下表）。借入金額2000万円（国土交通省調査の直近新規貸出額平均値）と期間30年（住宅金融支援機構発表の最新調査最多期間）を前提とした。
総負担額でソニー銀行が優位との結果。手数料が定額と定率の差は、金利の若干の優位性を埋められない。
上掲比較一覧の3大疾病特約欄に注目。ソニー銀行は保険料会社負担だが、財源を借入人から徴収している（基準金利＋0.3%)。この場合を試算したのが下表。住信SBIネット銀行は、8大疾病特約と広範にカバーした上で会社が保険料負担（借入人負担なし）。差は歴然と言わざるを得ない。
条件が緩和されて嬉しい住信SBIネット銀行だが、借りやすいということは、場合によっては返すのに苦労する人をも債務者にしがちになることを忘れずに。
緩和措置効果を活用して借りたとしても後で苦労するのは債務者（収入が低くて借りても返済に窮するだろうし、諸費用を含めて借りても返済額が増えるだけ。借りる時に楽な思いをすると、借りた後返済に苦労する場面が容易に想像される）。果たしてどちらが債務者に優しいローン条件か。評価は借りるあなたの価値感次第ということに。
ソニー銀行の３月適用の基準金利が公表されました。引き続き０．９％の優遇措置ありです。
変動金利のみ引き下げられ、固定期間ものは据え置き。参考指標のスワップ金利は下表のような推移でした。
トレンドは、右肩下がり。この一カ月間は、下図のように月中（基準日間）は前月基準日を上回って推移。今月の見直し直前に低下という微妙な時期ではありました。
この結果、固定期間7年物以上の長期が０８年１２月以来据え置きです。ソニー銀行のみならずローン金利が下げ渋っていると再三指摘してきています。供給サイドの内部事情（収益力低下）が急回復できそうもありませんので、当分この傾向が続くのではないかと見ています。
需要サイドから金利下げ渋り現象を見ると、景気悪化・雇用不安・時短などによる給与削減などから、ローン返済延滞予備軍増加が心配されます。米国サブプライムローン問題ほど社会問題化するには未だ至っていませんが、無傷で済むとは思われず、先行き顕在化が懸念されます。
こうした面からも金利下げ渋りにつながっているのかもしれません。
2月の調査結果が出ました。
下表は、期間別の最低金利提示行（優遇後を含む）と最高金利提示行を拾い出してみました。期間別の最低と最高の差（乖離幅とでも呼べるものですが）が3%以上の開きが期間別で10年、20年、25年で見られます（1月は20年のみ3.030%の開きのみ）。
1月28日付日経に「2008年地域ブランド力調査」（日経リサーチ社）結果に目にとまった方は多かったのではないでしょうか。住んでいるところのランキングにはやはり無関心ではいられません。都道府県ランキングは、上位3位までは前回2006年調査結果と同じく1位北海道、2位京都府、3位沖縄県と変わりなく、4位と5位が入れ替わって東京都、大阪府。6位と7位がやはり入れ替わって兵庫県、神奈川県と続き、8位と9位には同様に鹿児島県、福岡県。そして、10位にはわが長野県が14位(2006年調査）から順位を大きく上げてトップテン入りしました。一方、ランキング下位3県は、45位茨城県（2006年44位）、46位栃木県（同47位）、47位群馬県（同43位）でした。北関東3県が枕を並べるとはどうしたことでしょうか？ブランド知覚指数(PQ)によるこの調査、ランキングを付けるとどうしても1位があれば必ず47位は出るのは仕方がないのですが、1位の北海道がPQ1022に対し、47位の群馬県がPQ484の差は何故なのでしょうか？
新聞紙上には上位5位まで触れていましたが、観光地ランキングをこちらで見ましたところ、わが軽井沢は8位。9位箱根、10位嵐山でした。これをPQで見ると726、725、720とほとんど差がないようです。今後どうなるのか？次回が今から楽しみです。
2月の住宅ローン金利の10社比較です。
あらたに信託銀行2行を加えてみました。大きな変動はありませんが、こちらで指摘したように前月の金利据え置きの影響がフラットなどに見られるようです（これについては別途機構債の発行条件との関係においてレポートしたいと考えています）。
信託4行、モーゲージバンク、ネットバンク各業態別の内訳は、以下の通りです。
穏やかな時は、その自然の美しさ、雄大さに見とれてついつい忘れがちですが、浅間山の噴火活動が活発になりニュースでも大きく取り上げられています。軽井沢町のHPでは『緊急急情報』としてトップ掲載です。
上の2枚は先月末に3日間の追分暮らしの帰りに地元スーパーの駐車場から何気に見た浅間山が澄み切った冬空に白い噴煙を上げていたのが”美しい”と思って記録していたものです（現在の様子は、こちらで）。
噴煙は、”確かに多い”かなとは思いましたが、間近に迫っていたとは。災害は忘れたころにやって来るは、やはり本当なのですね。
気になっているのは、風の強さと向きです。報道によれば北西の風16メートルとか。火山灰が埼玉、東京、神奈川周辺にも降るのではないかと。
もちろん、浅間山の南8㎞前後のところにある追分はまさにその通り道の真下にあります。果たしてどの程度降灰被害を受けるのか。いやいや追分を心配する前に東京にも降るならこちらを心配するのが先かな？
前回（2004年）の噴火の時は山形県など東北地方の一部でも降灰が記録されていたとか。
