今朝の日経に「住宅ローン金利来月3行が下げ」（14版4面）と出ていました。各行のHPは三菱東京UFJのほかにみずほもアップされていました。他の2行は未だです。プレスリリースと同時掲載をお願いしたいものです。
今回の下げについて日経は、市場金利の低下を背景に（ローン金利が引き下げられた）と報道しています。本当でしょうか？？
1月の金利についてこちらで市場金利を睨むと下げ渋っているのでは（もっと引き下げられてもよいのでは）と触れました。同様な動きをソニー銀行でも感じた点をこちらで触れ,、同行の下げ渋りの背景をこちらでまとめておきました。
さて、住宅ローン金利が引き下げとなるのは借り入れる方にとっては基本的に歓迎です。問題視することはないのですが、日経新聞が市場金利の低下を背景にと指摘しているのは”？”です。今回だけではなく今後にも影響してきます。この際本当の背景を理解しておくことにします。
グラフは、最近2カ月間の長期金利の推移を見たものです。
2月の住宅ローン金利に影響を及ぼす1月の市場金利は、少なくとも前月末時点よりも上昇しています。ローン金利引き下げは、参考基準金利の動きに逆行するものです。金利を決めるのは一時点だけで決めるのではない。市場の流れを見ながら決めるものという声も聞こえます。
では時間軸をもう少し長期間とって流れを見てみます。
2008年の長期金利の動きで上げ下げの目立った局面を青線点グラフの下部に白抜きの箱を設けて上げ下げ幅とそれに要した日数を入れておきました。6月16日のピーク時からの下げ局面を見ると、大きく2回ありました。その2回の下げ幅は－0.475%(6/16-8/29)と-0.420%(10/16-12/30)、下げに要した日数は75日と76日とほぼ同じでした。
ところがそれぞれの下げ過程の中でも特に急峻な下げを記録したのが箱を黄色で染めた個所でそれぞれ-0.245%の下げ局面、要した日数が37日と20日と分かれました。即ち、昨秋から暮れにかけての下げスピードはまさにスピード違反的な下げだったのです。そのような状況の中で1月の住宅ローン金利を決める時期を迎えていたのでした。
”もっと市場金利が下がるのではないか。いくら基準としている金利が下がったからと言ってむやみにローン金利を引き下げるわけにはいかない。”当事者の心理状況を推測するとおおむねこんな状態ではなかったか、と推測します。
従って、1月のローン金利は、（理論値的にはもっと下げてもいいのだが）先行き不透明なので下げ幅を圧縮しておこう、と考えた訳です。まして当時の金融経済状況は、グローバルに日に日に坂道を転がり落ちるように悪化していった時期でもありました（現在でも一段と悪化しており、良くなっているわけでは決してありませんが）。要は、将来市場金利上昇時に今次局面で引き下げを渋った反動が批判されるようなことになって上げたくても思うように上げられないことがないように、との思惑が頭をかすめたとしても、これまた不思議ではありません。
結局、2月のローン金利引き下げは、市場金利が下がったことが原因ではなく、本来なら1月に下げるべきところの”下げ残し”を遅れて”下げ消化”しておくことが本当の原因ではなかったかと見ています（僅か0.05%の下げではありますが）。
機会あるごとに触れていますが、市場金利の動き対するローン金利の感応度（上げ下げの反映度合）は上げが大きく、下げが小さいのは下表からも明らかです。
私たちが建てた追分のロッジ。その設計施工を担当したM社が企画した「冬の軽井沢の暮らしを体験しみませんか？木のぬくもりのある家見学会」に協力させて頂いた時の様子がこちらでご覧になれます。
M社は、私たちが建築をどこにお願いしようかと考えていた時にご縁があってお願いしました。とても親身になって、ギラギラした商売っ気もなく、社長兄弟の温かく信頼のおける人柄もあってお付き合いが始まった次第です。
素晴らしい人と巡り合えてよかった。というのが偽らざる感想です。これをお読みになったあなたが、軽井沢で家を建てたいとお考えなら、即座にこのM社を推薦します。家を建てる場合、建築会社を決めるといいますが、実はそれは人を決めることにほかなりませんね。
体験を通してつくづくそう感じました。
ソニー銀行研究の3回目は、予定を変更して「ローン金利下げ渋りの背景」研究です。1回目はこちらを、2回目はこちらをごらん下さい。
先だってこちらのレポートでソニー銀行の住宅ローンが下げ渋ってきている。参考基準金利にしているスワップレート（以下SW）の下げより、ソニー銀行の住宅ローン金利の下げが少ないのではないかと指摘しました。以下は、その検証です。
下図左は、2008年6月から2009年1月までの15日（ソニー銀行金利改定掲載日）のSWを期間もの別に掲示しました（6月から手元資料が整っており、それ以前は不備。整備次第別途報告。）。下図右は、ソニー銀行の2008年7月から2009年2月適用までの住宅ローン金利を期間別に見たものです。ソニー銀行は、例えば2008年6月13日のSWをもとに2008年7月の住宅ローン金利を決めて発表しています。グラフの青線が期間中で最も古く、赤線が最新となります。
それぞれのグラフの下部に表示したマイナス数値は、各期間別の青から赤への下落幅です。例えば、2年もののSWは0.718%下落に対して、ソニー住宅ローン金利は0.270%の下落と見ることができます。以下、各期間別に見た反映率が下表です。
これによると、7月から2月までの下落幅（赤字）は、7月から12月のそれ（青字）を下回っています（僅かに5年物が例外）。つまり11月までの下落反映率は最低で40.25%、最高で62.85%でしたが、12月以降は最低で36.23%、最高で48.91%と全体として下げ渋ってきていることが読み取れると思います。
この背景には、国内外の金融経済環境の混乱・悪化及び将来展望が当分描きにくい状況となっていることが挙げられ、その影響が当行のB/S、P/L等にも既に現われてきています。
①直近H20年9月中間期経常利益は1,401百万円、純利益は732百万円、対前年同期比▲5.5%、▲62.4%の減益でした。53%の増収（+6,178百万円）にもかかわらずこれを上回る費用の増加6,281百万円が原因でした。特に、第2四半期だけを見ると経常収益9,109百万円、経常費用8,770百万円、経常利益338百万円、純利益194百万円と急速に利益低落が見られます。過去にも今回を上回る減益決算はありましたので、この点から考えるとまた回復すると期待したいところですが、今回は少々状況が異なるように思えます。
②上表は、当行の利鞘の推移を見たものです。資金利鞘はH20/9は0.26%と急減（H19/9比▲0.26%と半減)です。運用利回りの悪化（▲0.11%）と調達利回りの上昇（0.16%のコストアップ）によるものです。経費率はスケールメリットが効いてきたのか逐期低落してきていますので、総資金利鞘の減少要因もほぼ同様の原因と考えることができます。
③運用の中心は、有価証券と住宅ローンです。有価証券は、AAAといった高格付ものをポートフォリオの中心に据えた運用姿勢はずっと取られてきましたが、昨今の急激な環境悪化を受けてこの半年間だけでもAAAのウエイトを7.0ポイント上昇させてH20/9末64.1%とするなど質への逃避を急いだようです。
④しかし、米国発の金融不安・不信問題は、足元では国内債券より外国債券の方により大きい評価損の発生となって現われてきています。更に、10月以降においてもこの傾向は続いていることから、年度末に向けて一段と評価損計上が不可避ではないかと懸念されるのでです。
⑤加えて、H20/9中間以後の資産査定状況が気になるところでもあります。査定対象資産の太宗は住宅ローンです。その債務者は、推測するに過半はサラリーマン層ではないか。この雇用情勢が厳しい状況であることは周知のとおりです。当行の場合は、前年度年収が400万円以上の方々に絞っており、比較的雇用問題の波及が及び難い層と期待しがちだが、現下の情勢はそうした期待を打ち砕いてしまうほどの悪化ぶりであり、当行も例外ではないと見ておかなければならないと考えます。
以上、雑駁ですが当行のHPにアップされているディスクロージャー資料をもとに「なぜ住宅ローン金利は下げ渋ってきているのか？」をソニー銀行を例として見てきました。当行は、平成初期のバブル期を経験していない、資産内容が傷んでいない銀行の代表格と主宰はみており、その経営理念が”FAIR”であることと合わせ個人的には殊のほか注目しています（個人的には、同行設立後すぐに預金口座開設をしましたが、まだ取引開始には至っていません）。
さるH20/10月末には60億円の増資を実施。自己資本の充実を先手を打って実施しました。このソニー銀行でさえ（というと少々誇張の感が否めませんが）住宅ローン金利の取り扱いに慎重です。他の銀行各社が同様な行動をとったとしても決して不思議ではありません（横並び意識の強い体質の業界です。寧ろ、ソニー銀行以上にローン金利の下げ渋りが起こり、実態面ではローン審査がより慎重になる、事実上の蛇口の絞り込み）。
メガバンクをはじめとした国内金融機関の住宅ローン政策は、今後難しい舵取りを迫られることになるものと見ています。
金融機関が取り扱っている住宅ローン商品調査、迂闊にも12月は失念して報告を漏らしてしまいました。ごめんなさい。
1月の調査結果が出ました。主宰が住宅ローンアドバイザー登録している（財）住宅金融普及協会が同協会のHPに出している住宅ローン情報を下表にまとめてみたものです。
ここから何が言えるのかですが、まだコメントは控えておきます。信金や信組に留意すべき兆候を感じないことはありませんが、もう少し勉強を続けてみることにしたいと思います。
下表は、同じく同HPを情報源に住宅ローンの期間別に最低金利提示行と最高金利提示行を拾い出してみました。どこが？に関心は注がれますが、それよりも期間別に見たときの最低と最高の差（乖離幅とでも呼べるものですが）が20年ものが3.03%の開きになっていることを除けば2%台に留まっていることです。
(補足）フラット35の1月の金利を登載漏れしていました。お詫びを兼ねて下表のとおりを掲載します。12月から上げ下げなく横ばいです。未確認ですがおそらくはじめての”横ばい”ではないかと思います。金利高止まり傾向がフラット35でも見られます。
毎月15日公表のソニー銀行の翌月適用の住宅ローン金利が出ました（いつもよりやや遅めの公表となった感じですが、特段の意図があったかどうかは不明です）。
固定期間5年ものまでが引き下げとなり、固定7年もの以上が据え置きとなりました。固定7年もの以上の据え置きは1月に続いてのことです。
この結果、同行の金利の推移は、下表のようになりました。
同行が適用基準金利を設定する際に参考としてウオッチしているスワップレートは、下図のように動きました。
トレンドは、右肩下がりのようです。もう少し詳しく見てみることにします（下図）。
直近の高値時点08年11月以降の動きを、ソニー銀行の金利行決定時点のスワップレート水準（左グラフ）とそれをもとにして決められた翌月の適用基準金利（右グラフ）で見ると、①スワップレートの水準は、全期間とも下落。下がり幅は、5年ものが▲0.502%と最大、②15年もの以上は、▲0.330%～▲0.298%の下落で期間差による乖離が縮小してきている。③こうした傾向を受けてソニーの金利は、5年ものが▲0.234%、2年ものが▲0.174%下落したが、④15年以上はこの3カ月間据え置きとなったため逆に+0.006%～+0.056%11月の水準より高止まりしている現象を示す結果となっている。
以前この欄で大手銀行の住宅ローンが高止まりしていると指摘しました。ソニー銀行についても同様な傾向が窺われるようです。5年もの、3年もの共下落したといってもスワップの下落幅の半分以下（46.6%～44.0%)の反映率。直観的に考えてこれは従来のそれらと比較すると、恐らく反映率が下がってきているのではないかと推測します（この検証は追って行うことにします）。
このように推測する要素として、ここでは以下の点だけの指摘に留めておくことにします。
一言で申せば、直接的には当社のB/S、P/Lが痛んできて経営上のリスク受容度が下がり経営判断の余裕がなくなってきたということであり、間接的には世界的金融混乱の影響から逃れられず将来へのリスク先送りは回避して、少しでもセイフティゾーンを広げておきたいとの考えが表れてきているということです（詳しくは、追って中間期決算分析という形で別途触れることにします）。
新年明けて気付いてみたら中旬。
年始早々、骨休みを兼ね半年ぶりに孫の顔を見にタイ・バンコクに行ってました。ガイドブックなどによる事前の勉強は全く何もせず（失礼ながらバンコクに特に期待することもなく）、本当に”皆の元気な顔”だけを見に行ったはずでしたが。
バンコクはほとんど初めて（僅かに35年前の旅行時にトランジットしただけ）。驚いたことにバンコクは、大都会。東京に負けないくらいの高層ビル群が林立するバンコク市内の活気溢れる様は、日本を上回る経済成長を遂げている証しでもある(?)ような印象を持ちました。
割り込み、車線変更、スピード超過、車間距離を取らない駐車など交通事情は、良く言えば大胆でパワフル、悪く言えばルール不存在。とてもバンコクで運転しようという気にはなれませんでした。のんびりとした勤労意欲が薄い国民性(?)とはとても私には思えませんでした。
聞けば我が国以上の一極集中が進んでいるようです。今回はバンコクから一歩も郊外には出ませんでしたので分かりませんが、バンコク恐るべし（と言っては語弊があるかもしれませんが）が率直な印象として強く残りました。
ところで、事前の勉強をしないで行った代わりに、現地の方で事前にマーケットリサーチをしておいてくれたおかげで、SHOP関連の新たな商材を見つけ、大量にとはいきませんが買い付けてきました。魅力的な商品の数々は必ずや共感いただけるのではないかと。
SHOPエフスタイル軽井沢に新風の予感!!
ただ残念ながら軽井沢店舗は、勝手ながら3月13日まで冬季閉店中。春の再開時までのお楽しみということにさせてください（今回の買い付け商品はネットでは扱わず来店者のみを対象とすることにしています）。
現在、私は、当社設立3年目となる4月26日出版（軽井沢ニュース舎からカルイザワブックスの第2弾として出版予定）に向けて自著物の執筆中（休んでいるわけではありません）。定年退職後の1年半ほど経過の一区切りの成果を形にしようと考え進めています。
今年もエフスタイル軽井沢をよろしくお願い申し上げます。
