ソニー銀行の11月適用の住宅ローン金利が16日に確認できました。以下のような改定状況です。変動ものと固定7年までは引き上げ、固定10年以上は引き下げという内容です。 全期間一律ｰ0.9%の優遇策は引き続き適用されます。
10年ものを境に引き上げと引き下げに分かれたのは当社が参考基準にウオッチしているスワップレートの推移をストレートに反映したものと思います。
ソニーバンクの開闢以来の住宅ローン金利は、以下のとおりとなります。
4輪車は帰京して不在。愛チャリ「ルイガノ―SIX」を漕いで快晴の日本ロマンチック街道（18号線）を一路東へ。太郎山入口のクリニック～中軽井沢の企業～町役場経由で雲場池まで走ってきました。ウイークデイの昼時、快晴の軽井沢の風が心地よく、ルイガノタイム満喫の一日でした。
本日現在の雲場池の紅葉度合いは、以下の通りです。今まで紅葉をじっくりと見る機会がなかったので、気の利いたコメントはできませんが、錦秋の雲場池まであと一息といったところでしょうか。それにしても気分爽快の昼下がりでした。
なぜか信託銀行の住宅ローンを当日記で取り上げる機会が少なかったようです。かつてはこのように取り上げたことがありますが、毎月の住宅ローン金利の定例チェック先には入っていません。他意は全くありません。
先日発行の日経TRENDY11月号の特集記事では、大手銀行3行と信託銀行3行、並びにネット銀行2行、中央労働金庫、優良住宅ローンなどがシュミレーション対象金融機関として情報提供されていました。
この中では中央労働金庫は近々当日記でも取り上げるべく準備中でした。信託銀行については主宰の問題意識が欠落していました。反省するとともにこの機会に情報提供を心掛けて参りたいと思います。
敢えて、見苦しさを省みず釈明すると、信託銀行についてはかつて調査した時点で特段の競争力を有しているとの認識には至っていなかったことが今日までそのままできたこと、信託銀行という存在に大手都市銀行ほどの日常的親近感を有していなかったことなどがあります。また、中央労働金庫については、労働金庫の特殊性にやはり日常的親近感を自然と遠ざけていたことなどがあったと思っています。
情報収集に予断を持つことなく、あらゆる角度からフェアに収集を心掛ける。常に念頭に置いてきたつもりですが、この機会に改めて初心に帰ってベストアンサーを求めるための情報提供を心掛けてまいります。これらを踏まえて会員専用サイトにアップしました。
新型インフルエンザが流行した場合、3200万人が発症し、64万人が死亡することもあり得る、と厚生労働省が想定していることをニュースなどで耳にしたことは一度や2度ではないと思う。
新型インフルエンザって何？改めて問われれば返答に窮する。毎年流行を繰り返すインフルエンザ。そのウイルスは少しずつ変化し、人が持っている免疫から外れるような形に変えてきた。だが、インフルエンザウイルスは突然変異によって、大きく変えて人間の前に現れることがある。今までになかったタイプに変異するため、まったく免疫を持たない人の世界に広まると、世界的な大流行を引き起こす。これが、新型インフルエンザである。
厚生労働省の想定値が現実社会に降りかかってくると社会的混乱を招くことは勿論のこと、米国発の金融危機に揺さぶられている実体経済にも深刻な影響を与えかねない。この新型インフルエンザの影響や、大流行に備えて企業が散るべき対応策について、厚生労働省の新型インフルエンザ専門家会議の議長を務める岡部信彦氏（国立感染研究所感染症情報センター長）のインタビューがNBonline2008年10月14日号に登載されている。
いざという時に慌てることが少しでのないように心から願いつつ、私も私の問題として改めて向き合っておくことにします。
10年前の公庫ローン借入者が今とるべき対策の3回目は、前回までに借り換えローン(候補事例）として挙げた金融機関を対象としてシュミレーションをしてみました。
大手銀行、フラット35、ネットバンクとそれぞれ20年間固定金利でどうなるか試算比較してみました。公庫から期間30年で借り入れたケースを10年経過時点で借り換える内容で試算してみました。
結果は上表のとおり、4%に引き上がる公庫ローンを継続借り入れするより、数十万円の借り換えに伴う費用を払ってでも借り換えを計画したほうが完済までの返済総負担額は2百数十万円～3百数十万円前後軽減されることが見込まれるようです。
ただし、以下の点に要注意です。
①一番効果が見込まれる試算結果が出た住信SBIネットの場合は、同社のHPに借り換えの場合申し込みから借換実行まで30日以上先の日数が必要になる旨告知されており、この金利で借り換えするためには時間が足りない。来月の金利は現時点では不明であり、試算通りでは必ずしもない。
②借り換えた場合公庫から保証料の返還（同庫には繰り上げ完済となるので、借り入れ当初に一括支払っていた保証料の未経過分相当が返還）があるがこれが上記試算には織り込まれていない。
③借り換えする際に印紙税や登記諸費用など法定関係費用を織り込んでいない（②の返還保証料と見合いと考えられなくもないので、イーブンと見做してもいる）。又、火災保険料の返戻と支払いが上記試算には反映されていない。
上記＜ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝ1＞は、残り20年間金利固定という金利面での精神的な安定・安心と毎月返済額の固定化を優先した試算例である。以下に示す＜ｼｭﾐﾚｰｼｮﾝ2＞は、さらに金利削減効果を求めて10年間固定型を選択して優遇措置も受けて契約した場合を試算している。
この場合試算1よりさらに金利引き下げ効果が大きく負担軽減額は4百万円前後が見込まれる。当初優遇期間経過後の措置が明確になっている先（みずほ、住信SBI）と、明確になっていない先（ソニー）とで軽減額に若干の優劣がついた。ソニーで借り換えを検討する場合は、同社の現在の金利優遇措置が一律0.9%優遇となっているのこのあたりを考慮する必要がある。
いずれにしてもこれだけの効果が期待できるのであれば借り換えをしないのは損な話。もう一度あなたの契約内容をチェックしてみてはいかがでしょうか。
ニューヨークとロサンゼルズを拠点に、在米日本人や国際派エグゼクティブを対象とした情報提供を行う大手日系出版社のU.S. FrontLine News,Inc.のFront Line Dailyに表記の見出しでこんな記事が掲載されていました。
不履行率が低い理由として、頭金の額が高い、事前のカウンセリングがしっかりしている、固定金利のローンのみを挙げています。
住宅ローンと向き合う際の基本です。改めて確認すると共に、住宅ローンアドバイザーとして皆さんを情報支援する立場の私にも良い材料を提供してくれました。
10月8日付日本経済新聞第14版4面に「フラット35団信生命特約料3割上げ 来年4月 制度の赤字減狙う」の見出しで以下の内容が掲載されていました（10月8日掲載で機構HPのこちらに掲載されています）。値上げラッシュの中で住宅ローンよ”おまえもか”と嘆きたくなります。
団信保険料は、フラット35では借入人負担の商品設計になっています。銀行の住宅ローン商品の中には銀行負担とする商品設計で売り出されているものがあります。総返済負担額を少しでも軽い住宅ローンの選択を考える視点からしっかりと比較して総合的に有利な住宅ローンを選別・選択することがますます重要になってきます。業態別比較など詳しくは会員専用サイトに掲載してあります。
記事転載（一部）は以下の通り。
住宅金融支援機構は7日、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」（買い取り型）の利用者が加入する団体信用生命保険制度の特約料を来年4月から約3割引き上げると発表した。特約料は住宅ローンの借入金1千万円あたり年3万5千8百円になる。特約料の引き上げで制度の赤字を減らすのが目的。
民間金融機関が住宅ローンの金利を低くするなど貸出競争が激しく、フラット35の利用者は年間4万人程度とも目標（10万人程度）を大幅に下回っている。保険に加入する人の平均年齢も上昇。同機構によると2007年度に148億円の赤字になるなど収支が厳しく、積立金で穴埋めしている状態。今後も大幅な利用者増は見込みにくく、特約料の引き上げが必要だと判断した。
この10年間金利2.0%の公庫ローンを毎月契約通りに口座振替で順調に返済してきたあなた。借り入れ後11年目に入るこの時期（2008年10月から12月）に一挙に金利が4.0%に跳ね上がり、月々の返済額は2割ほど負担増になります。「金利が引き上げられるのは困ります!」と言っても契約ですから止むなしです。ここは負担増から何とか逃れる道を考えることです。
前回その対策として繰り上げ弁済と借り換えがある、と指摘しました。繰り上げ弁済も1回につき100万円以上のまとまった金額を用意しなければならないことを考えると、ここは借り換えを行って負担増加を回避し、願わくば今までの返済負担と遜色ない道が開けないかを一緒に考えてみることにしましょう。以下検討する前提としてこの10年間の返済が遅延することなく契約通り返済してきた方が対象となりますので念のため。
上表は、毎月住宅ローン金利をフォローしている先を対象に、各社の借り換えローンに関する取り組みを見たものです。×印の3社はフラット35を専用に扱うモーゲージバンクで借り換えローンを取り扱っていません。同じモーゲージバンクの中でもＳＢＩ住宅ローンは保証型のフラット35で借り換えも扱っています。他は大手3行とネット系2社はそれぞれ取り扱っています。
借り換えローンの適用金利は、新規の住宅ローンと若干異なる取り扱いをしている先（三菱東京UFJやみずほなど）と新規と何ら変わりなく同一金利体系の中で取り扱っている先（例：ソニーバンク、住信SBIネットなど）に分かれるが金利水準自体に借り換えローンということで差を設けていることはない。
借り換えをどこにするかのコスト計算にあたっては、絶対金利の水準差が最も大きな要素であることに変わりはないが、ほかに諸費用といわれる部分と借り入れてからの手数料などにも目配りしておくことは重要である。
上表のように諸費用は法定費用と任意決定費用（黄色のシャドー部分）に分かれる。融資手数料は定額制と定率制に分かれる。定率制は割高である。団体信用生命保険料は今までは公庫団信と借入人負担で加入していた。借入人負担はSBI住宅ローンのみであり他は貸し手負担となり借入人の負担は不要である。費用の中で高額になるのが保証料である。これは大手3行は2000万円借り入れの場合約30万円ほどかかる。大手3行の保証料は横並びでありここでの負担差は生じない。モーゲージバンク、ネット系は保証料の支払いは不要である。
また、借り換え後の手数料として繰り上げ弁済の手数料を見たのが下表である。
全て無料なのはソニーバンクである。他は場合によっては有料となる場合や必ずコストが発生するなど区々です。
以上を踏まえて次回は「10年前の公庫ローン借入者が今とるべき対策③」としてシュミレーションを行ってみて借り換え効果のほどを検証してみたいと思います。
冒頭から細かい話で恐縮です。10年前と言っても正確には平成10年10月16日から12月27日までの間に当時の住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）に住宅ローンを申し込んだ人で、未だ契約通りに返済継続中の方はいらっしゃいませんか？これはその方たちが対象の話です。
この期間にローンを組んだ人の適用金利が急上昇します。当時の住宅金融公庫は、二段階金利制といって当初10年間の金利は2.0%で、11年目以降4.0%に上昇します。住宅ローンの返済額が大幅に増えることになるから要注意!!この制度が運用されていた期間の中でも適用金利が最低水準に近かったために利用者も多かったと見られます。
事例で見てみることにします（返済方法は元利均等返済とします）。
これによると今年10月～12月に迎える11年目の返済が月々14,628円増加し、年間では175千円ほど負担増加します。この負担増加は11年目以降完済時までの20年間続きますので350万円程の負担増となります（収入が増える前提で考えられていた仕組みでしたからこのようなことになります。今から振り返って考えると”なんで？”と思うようなことでも当時は受け入れられていたのです）。
更に、注意すべきは11年目以降3年間の返済が元本部分より利息部分が多く元本の減少ペースが鈍くなるということです。借り入れ後10年間で538万円元本を返済したのに対して、11年目から13年目までは年間48万円、50万円、52万円程と借り入れ当初並みの減り方に戻り、14年目にして漸く利息部分より元本部分が多くなるといったことになるのです。まさしくこれは金利上昇のマイナス効果です。
繰り返します。10年前に住宅金融公庫から二段階金利の住宅ローンを借り入れた方は現実にこうしたことがまさに起ころうとしているのです。
考えられる対策を列挙すると：－
①繰り上げ返済・・・一つは繰り上げ完済です。これを行うには現金15百万円程度の返済原資が必要です。これを選択できる方なら既に住宅ローンを完済しているでしょうからここで検討を進めるのは適当ではないでしょう。もう一つは一部繰り上げ返済です。これなら現実的に考えられます。ただし、当時の公庫の規定では1回の繰り上げ返済金額が100万円以上です。まとまった貯蓄額が必要となります。イザという時に備えての貯蓄が手元に残っていなければ心細いです。繰り上げ弁済したら貯金ゼロということのないように考えてください。
②借り換える・・・これは繰り上げ返済より現実的な対策と言えます。借り換えとは新たに住宅ローンを借りて、その資金で公庫のローンを完済することです。公庫の金利が4.0％になるのですからそれよりも低い金利のローンを探すことです。借り換えには諸費用がかかります。これらを含めて負担軽減が図られるのかどうかを総合的に判断する必要があります。
住宅ローンの借り換えが有効な場合は、概ね次のような場合です。
〇残高1000万円以上・・・諸費用を賄っても効果を出すためのボリュームの目途
〇返済期間10年間以上・・・金額×金利差の乗数効果を得るための時間軸の目途
〇金利差1%以上・・・（既往のローン金利―借換後のローン金利で効果が出る目途）
一番重要なことを言い忘れるところでした!!
借り換えを検討される方は、少なくともこれまでの住宅ローン返済は契約通りに行ってきた方であること。即ち、返済遅延とかがなかった方が前提になるものとお考え下さい。借り換えは、あなたにとっては今までの住宅ローンの延長線であっても、貸し手の金融機関にとってはあなたは全く新しいお客様ということになります。その方に10年とか、20年の住宅ローンを貸し付ける訳であり、新規住宅ローン貸出となんら変わりないのです。
従って、ローン審査が通常案件として行われると思ってください。あなたに関する属性審査をはじめ担保評価など一通り行われます。その中に信用情報機関への登録内容照会が当然に含まれます。そこでかつて遅延したことが事故情報として搭載されていると貸し手にあなたのマイナス情報として伝わり、貸出否決となることがあり得るのです。又、資金使途が借り換えですから、今までの返済実績（例えば、直近1年間の返済実績を口座引き落とし実績でみるために預金通帳のコピーを提出）を重視される場合もあることを考慮しておいてください。
1回だけ電話で督促を受けたことがあり直ぐに返済したことがあるが、これでも駄目かと問われれば、それは金融機関の判断によります。とだけしかここではお答えできません。要は、信用情報機関に連絡が行っていれば載るでしょうし、連絡が行ってなければ載らないでしょうし、預金通帳重視の審査方針を採る金融機関の場合もあるでしょうし。このあたりは金融機関各社の審査方針に関係する大変微妙な問題ではあります。
以下は次回に続きます。「10年前、住公でローン組んだ人いませんか??②」として借り換えに必要な諸費用額と借り換えに有効な条件を満たす住宅ローンを実際に探してみます。
10月のフラット35関係の金利は引き上げです。大手銀行筋の住宅ローン金利が+0.1%の引き上げに対して、フラット35関係は+0.01%でした。かつて7月のように両業界の金利対応が上げ下げで別れた時がありました。今回のような場面もあり得ると見ておいた方がよいでしょう。
参考基準金利は下図のような推移を辿りました。
一方、ネットバンク系は、金利の上げ下げが分かれています。ソニーバンクは毎月15日の金利改定であり他は1日付となっていることが今回の場合影響しているように思われます。
※会員法人の社員様専用サイトに【主要8社の住宅ローン金利徹底比較（H20年10月）】版をアップしました。
