先日当日記で取り上げた日経トレンディ11月号の住宅ローン特集記事の中で優位性がある金融機関のひとつに中央労働金庫が挙げられていました。主宰的にも注目先の一つとしてまさに情報収集していたところでした。今回取り上げるのは後講釈的で少々不本意ですが、住宅ローンの利用を検討されていらっしゃる皆さんへの予断なき情報提供の主旨に沿って改めて整理しておきたいと思います。
私の手元に中央労働金庫から取り寄せた「住宅ローンガイド」なるリーフレット（全14ページ）があります。1ページ目の見出しに次のように書かれています。
さまざまな「住」に合わせて選べる＜中央ろうきん＞住宅ローンがマイホームの夢を応援します。
マイホームのご購入は、ライフステージの中で最も大きなお買い物のひとつ。＜中央ろうきん＞は充実した住宅ローン商品を通じて、お客様のﾏｲﾎｰﾑライフをしっかりサポートします。
そして、＜中央ろうきん＞の住宅ローン商品は次の通りです。
住宅ローン、借換・買替ローン、有担保フリーローンは、金庫指定の保証会社の保証付き（裏担保＝不動産担保）ローン（以下不動産担保型3ローン）であり、マイホームローンとパッケージローンRingマイホームローンプランは保証付き無担保ローン（以下無担保型2ローン）であります。いずれも金庫指定の保証協会をご利用頂きます、とあります。
不動産担保型3ローンは、商品概要を見る限りでは商品内容に違いは見られず、金利優遇制度の適用も同一です。適用優遇金利によって商品内容に差がみられる金融機関などがあることと比較すると、労金の商品内容はシンプルで借り入れる側からみるとわかり易い内容と言えます。
無担保型2ローンは、いずれもリフォーム、住宅購入関連、借り換えなどを資金使途として用意されたものです。違いは、マイホームローンの融資最高額は1000万円、融資期間最長15年に対して、Ringマイホームプランのそれらは500万円、10年となっていることです。
しかし、決定的な違いはRingマイホームプランの500万円は極度額となっていることです。つまり、無担保極度額貸付の形態という極めて稀な貸付形態の商品ということになります（注）。
（注）極度額貸付は、法人を取引相手として不動産を担保物として根抵当権を設定して行われるのが一般的です。反復して継続的に取り引き（資金の貸付と返済の繰り返し）することを前提に交わされる契約の一つです。住宅ローンの商品の一つにこのような形態のものが用意されていることに主宰的には違和感を感じます。この商品については、もう少し詳しく調査したうえで必要に応じコメントしたいと思いますが、民間金融機関では考えにくい大胆な貸付商品と言えると思いますが、この際この視点から他行の状況も調べた上で改めてレポートすることにします。
話を戻します。各商品の特典として以下のラインナップが用意されています。他の金融機関では大々的に広告しているようなことでもさり気なく当然のように用意されています。労金の懐の深さを感じるようであります。
次回は、「住宅ローン」を中心に見ていくことにします。
10月24日、19時30分からのNHK特報首都圏「住宅ローンが払えない」を見た。
アメリカ発サブプライムローン問題が世界経済を震撼させている中、日本でも住宅ローンが払えず破綻する人が急増している。10年ほど前に景気浮揚策として住宅購入が推奨され、住宅金融公庫（当時=以下公庫、現住宅金融支援機構）が融資条件を大幅に緩和、比較的所得が低い人でもローンが組めるようになったことが指摘されている。将来の賃金上昇を見込んで無理なローンを組んだ人たちが思ったほど収入が増えない。2008年秋、多くが金利上昇となることからさらに増えるという。日本版サブプライムローン問題の実態をリポートした番組でした。
ローカル番組でしたのでご覧になれなかった方々と、残業や花金のお付き合いなどで見ることができなかった方々のために、簡単に紙上再録しておきます（これは決して他人事ではなく、あなたにも起こりうる自分の問題でもあるとの受け止め方が必要なテーマと思います）。番組では、住宅ローン返済に行き詰まり自宅を売却せざるを得なくなった独身Aさんの事例と、金利変動制の住宅ローン契約から見直しのたびに金利引き上げに悩むBさん一家の事例が紹介されていました。
＜Aさんの事例＞
Aさん（39歳、独身）は、8年前都内のマンションを購入しました。当時の年収は450万円。資金計画は次のようなものでした。
”当初は払えると思って買った”Aさんでしたが、購入後1年にしてマンション管理費月額11,840円の支払いに窮するようになり、ボーナス時にまとめて払って何とか追いつかせてきました。一昨年（購入から6年目）不況で会社のボーナスはカットされH19年2月以降返済が全くできなくなったのです。やがて公庫（現住宅金融支援機構）から「融資住宅売却のお勧め」なる文書が郵送されてくると、Aさんは”身ぐるみ持っていかれるのではないか”と恐ろしくなったと応えていました。先月、自宅の売却が決まり物件売却希望価格2000万円強に対し、成約は1850万円。売却手数料他を精算して結局450万円のローンが残ったということです。Aさんは自宅に住めなくなった上に借金450万円を今後返済していかなければいけなくなった、ということです。
＜Bさんの事例＞
Bさん（Bさん、妻、小4の三人家族）は、H13年に3LDKのマンションを頭金100万円とローン1770万円を借りて購入しました。ローンは民間銀行の金利優遇適用後当初2年間2.2%（以後数年ごとに見直し）という”一番安い金利のローンで組んだ”。月々の返済額は67,400円。金利改定の見直し時期が到来して月々の返済額が80,780円（+13,380円/月、+19.8%増）となりました。契約当初から金利見直し時期までに基準金利が1.4%上がり、そのために適用金利が引き上げられました。契約では次回H23年12月27日が金利改定時期に当たります。その時までに基準金利がさらに上がるようであれば返済負担はさらに増します。娘の私立中学受験を考えている両親にはこの先教育費の出費が重なる見込みの中で住宅ローン返済負担の増加が重くのしかかってくる現実に大いに頭を悩ませている、ということです。
コメンテイターとして登場のジャーナリスト山下和之さんは以下のようなコメントを残していました。
―頭金の少ない人や年収の少ない人といった本来なら貸すべきでない人たちにまで住宅政策の緩和・推進から貸し出しが行われていたので今後問題が噴出しないか心配している。
―ボーナス返済併用の人はボーナスでの返済時に行き詰まるケースが多い。サブプライムローン問題の発生が金融危機をもたらし、実体経済への悪影響となって景気が悪くなりボーナスが減ることが予想される。この冬のボーナス返済は乗り切れても、次回に行き詰まってローン破たん者が今後増えるのではないか心配している。
―住宅金融機構が救済策として用意しているメニュー（返済期間の延長=最大15年と元金据置期間の延長=最長3年）は、当面の返済額の軽減という緊急避難策という対症療法にすぎない。
―借り換える際には安心を優先して、少々返済月額が高くなっても金利固定期間の長いものに借り換えるように検討すべきである。
―たとえ都銀で借り換えを断られても地銀、信用金庫ほかをあたってみる。破綻する前に素早く行動することである。
―新規に住宅ローンの借り入れを検討している人へのアドバイスとして、物件選びに目が行きがちだろうが、ローン選びは物件選び以上に重要との認識を持つべきである。
