追加経済対策の首相指示の一つに住宅ローン減税を過去最大に、はこちらで触れたところです。
今朝の報道によれば、税額控除の上限を最大600万円程度、対象となる借入金の上限を5千万～6千万円で調整する方針であり、控除期間や控除率は検討中だが、それぞれ10年、1％前後が有力。今回の減税は景気テコ入れのため制度の期限を2～3年とする公算が大きい。とありました。
サブプライムローン問題に端を発した世界同時金融危機はにわかに鎮まりそうになく、日を追うごとに事態が一層悪化していくようで不気味な感じさえします。100年に一度の危機などと言われています。全世界の誰もが経験したことのない事態が進行中ということではないでしょうか。経済金融理論なり、マーケット指標なり、過去の経験値なりが役に立たなくなってしまっているのです。
景気指標は先行き暗雲が立ち込め実態経済への波及が不可避であるシグナルを発しています。グローバルに、ハイスピードで、同時に、そして例外なく（先進国、新興国の区別なく）、がキーワードのグローバル・ファイナンシャル・クライシスです。
麻生首相が追加経済対策を指示してから未だほんの1週間程度しか経過していませんが、この間でさえ我が国の経済金融環境は大きく変化しています。その変化のスピードと打ち出される対策を見ると（過去の経験をベースに見ていると）尋常ではありません。たとえば、金融機能強化法の公的資金枠2兆円を10兆円に拡大するという政策一つにしてもあっという間の出来事になりそうです。
冒頭のように、住宅ローン減税の「最大に」の姿が見えてきましたが、本当に必要なのは国民が住宅を取得しようという将来に明るい展望が描け、前向きの気持ちがもてる過去にとらわれない非常事態宣言的政策支援くらいのことが打ち出されないと効果が期待できないのではないでしょうか。足元の経済は、わが国も世界同時金融危機の影響の中にあることが明確です。輸出主導型産業界へは急激な円高なども加わって先行き更なる減速化は否めません。企業業績の悪化、雇用情勢のさらなる悪化、賃金抑制など住宅取得希望者にとってはネガティブ要素ばかり。住宅を買おうという気がなかなかわいてこないように思えてなりません。
前回、労働金庫の住宅ローン商品は、借り手側からみるとわかりやすくていい。商品群の構成と内容からは、労金の企業としての懐の深さ（経営体力の強さ）を感じる、と触れました。下表は、＜中央ろうきん＞の10月適用金利表です。これを見るとその懐の深さを一層感じます。
金利表を一覧すると労金の金利（優遇措置適用後の最優遇金利水準）が相当低い水準にあるなと感じます（例えば、変動もの標準2.875%ものは大手銀行は優遇措置適用後1.875%で並んでいますが、労金は何と1.175%です）。
主宰が住宅ローンアドバイザー登録している（財）住宅金融普及協会が開発した全国全金融機関の住宅ローン金利表から中央ろうきんの金利水準がどの程度なのか調査してみました。
結果は、下表のとおりです。
対象延べ件数は1134件です。その中での順位を示したのが右端欄です。変動金利型が全金融機関中最低の水準であるほか、固定金利選択型ともトップクラスにあるなど驚異的な低金利水準にあるのです。十分な金利競争力を有している存在です。この調査で分かったのですが、低金利の上位には信金や信組、地方銀行といった営業テリトリーが比較的狭い地場金融機関が目につくのですが、中央ろうきんのように首都圏一都7県をカバーするような先が上位に来るのは目立つ存在と言えます。
恐るべし!＜中央ろうきん＞といったところです。
中央ろうきんの適用金利が低いのはなぜか？この疑問を解明したいと思います。標準金利（大手銀行などは店頭表示金利等と呼称しているもの）は他社と比較して目立って高いとはいえずまた目立って低い水準とも思いません。いわば平均的かやや下といったところでしょうか。どうやら優遇措置にその原因があるようです。下表を見てください。
金利優遇タイプ別に先ず1.45%と1.15%の優遇措置が取れます。これに加えてすまいる優遇0.10%と会員優遇0.15%が上乗せされます。通計すると当初期間優遇型の場合で最大1.70%、全期間優遇型の場合で同じく1.40%の優遇が受けられることになっています。この優遇措置適用幅は、大手銀行ではみずほの5年、10年、三菱東京UFJの20年などと同水準であり、ネット銀行では優遇幅の大きな住信SBIネットを10年までは上回り、20年では下回るなどといった水準にあり、総じて突出して優遇幅が大きいというわけでもなさそうです。では中央ろうきんの優遇措置適用後の金利水準が我が国住宅ローン取扱金融機関の中でトップクラスにある要因は何か？その答えは、次のとおりです。
（他金融機関の店頭金利水準よりやや低い水準に設定された標準金利） ー （手厚い優遇措置が講じられている他社と遜色ない水準の優遇幅設定） ＝ （住宅ローン取扱機関の中でトップクラスの低い適用金利水準）
懐の深い＜中央ろうきん＞です。
住宅ローン借入検討する立場から見れば、このように金利面で十分な競争力を確保している訳ですから積極的に利用しない手はないでしょう。しかし、私たちにとって労働金庫の存在は、銀行など比較すると少々馴染みが薄かったようです。その設立経緯などを考えるとやはり銀行ほど日常性に富んでいたわけではないようです。住宅ローンを借りるべく労金を対象先に検討しようとすると制約もあります。このあたりの基本的な労金の仕組みと利用法について次回触れてみたいと思います。
明治37年（1904）から沓掛の北方浅間山に向かって湯川の上流2㎞の地点で、水車を利用して製材工場を営んでいた星野国次（初代嘉助）は、明治43年（1910）の大水害を契機として、赤岩鉱泉・塩坪の湯を荻原寛治より買い取って営業を始めた。
彼は明治から大正に入って、軽井沢がようやく避暑地として内外の注目を集め始めたのをみて、温泉開発に着手した。大正2年神社風の浴場を建てるとともに、星野温泉と名を改めた。熱い温泉を求めて、塩坪を中心に上総掘りという手掘りから、ロービング式掘さく機まで使って掘り、3年の春、浴場の完成に続いて旅館営業を開始した。
大正5年（1916）には池の端別館のほか、二号、五号別荘、7年にも七・八・十号と三つの別荘を建て、別荘と温泉を組み合わせた経営を行った。
この間、大正4年には鎌倉から円覚寺管長長釈宗演禅師を招き、同6年には天狗タバコの創始者、岩谷松平が一族郎党を引き連れて避暑がてら一夏をすごすなどにぎわいをみせはじめた。
大正9年（1920）の夏、にせ赤い鳥事件が縁となって、鈴木三重吉が家族と共に星野温泉を訪れた。翌10年8月、「赤い鳥」が呼びかけ、全国から140名を集めて「芸術自由教育講習会」が盛大に開かれた。講師として、我が国の農民美術運動の創始者山本鼎（大正7年にアトリエ建設）をはじめ、鈴木三重吉・北原白秋・沖野岩三郎などに恩を代表する作家のほか、宗教家であり学者でもある内村鑑三の課外講演会も行われた。この講習会は教育界に大きな影響を与えたばかりでなく、そのころから与謝野寛・晶子夫妻、若山牧水・喜志子夫妻など多くの作家、詩人が訪れるようになり、星野温泉周辺の別荘地化が進むことになった。
星野温泉の前身である赤岩鉱泉は、アルカリ性の温泉で古くから草津温泉の強酸性の湯治でただれた皮膚をなおすために親しまれていたが、星野嘉助によって新しく温泉としてよみがえり、その周辺一帯は新しい別荘地となっていった。大正以後の別荘地の大部分が長野県外の資本によって開発されていった中で、星野別荘地は佐久の製糸資本が投入されて開発されたことは注目に値する。
自宅にパソコンなどがあればエクセルなどの表計算ソフトを使って簡単に住宅ローンのシュミレーションが可能です。あなたも関数を使ってトライしたことがあるでしょう。 ネット全盛期の現在、金融機関をはじめとして無料で住宅ローンのシュミレーションができるサイトが増え、ずいぶんと便利になりました。
そのような中ではありますが、私は敢えて一度は自分で電卓叩いて住宅ローンのシュミレーションをしてみてはいかがと提案したいと思います。住宅ローンの仕組みがよく理解でき、必ず役に立ちます。 ◆元金均等返済のシュミレーション借入額2000万円、返済期間30年（360ヶ月=返済回数）、金利3%、毎月返済のみ（ボーナス併用払いなし）のケースを考えてみます。
毎月の返済元金額=借入額2000万円÷360回=55,555円 となります。
次に利息分の返済金額を計算します。
元金均等返済方式では前回の借入額残高に対する利息を加えるということになりますので、
2000万円×3%÷12＝50,000円 となります。12で割るのは毎月返済（1年=12ヶ月）だからです。
よって、第1回目の総返済額は、
元本返済額55,555円＋利息返済額50,000円＝105,555円 となります。
第2回目は、利息部分の計算が2000万円から55,555円を差し引いた19,944,445円を元本残高として同じように計算して
19,944,445円×3%÷12＝49,861円 となります。元金返済額は変わりませんので、
第2回目の総返済額は、
元本返済額55,555円＋利息返済額49,861円＝105,416円 となります。
初回より2回目のほうが若干、総返済額が減少しています。このように元金均等返済方式の場合は、返済回数を経るごとに返済金額が減少していくのです。
◆元利均等返済のシュミレーション
前提は上記と同じく、借入額2000万円、返済期間30年（360ヶ月=返済回数）、金利3%、毎月返済のみ（ボーナス併用払いなし）のケースを考えてみます。
まず仮に毎月の返済元本額をX円とします。
第1回目の返済時には借入総額に金利を付けます。
金利は、2000万円×3%÷12＝50,000円 となりますので、
借入総額は20,050,000-X円 となります。
第2回目の返済時には20,050,000-X円に対して金利が付きますので、
金利は（20,050,000-X円）×3%÷12から毎月の返済元本額X円を引いた
｛（20,050,000-X円）×3%÷12｝－X円が第2回目の返済直後の借入金残高となります。
以上の計算式を返済が完了する360回目まで繰り返し、その時点での借入残高が0円になるX値が毎月の返済額となります。
数式で表すと、
借入額×（利率÷1200）÷｛1－(1＋利率÷1200）－返済回数の乗数｝ で表せます。
事例を当てはめて計算すると、
となります。よって、第1回目の返済元利金の内訳は、元本部分34,320(=84,320-50,000)円、利息部分50,000円ということになります。
面倒がらずに一度あなたのケースを計算してみてください。
先日当日記で取り上げた日経トレンディ11月号の住宅ローン特集記事の中で優位性がある金融機関のひとつに中央労働金庫が挙げられていました。主宰的にも注目先の一つとしてまさに情報収集していたところでした。今回取り上げるのは後講釈的で少々不本意ですが、住宅ローンの利用を検討されていらっしゃる皆さんへの予断なき情報提供の主旨に沿って改めて整理しておきたいと思います。
私の手元に中央労働金庫から取り寄せた「住宅ローンガイド」なるリーフレット（全14ページ）があります。1ページ目の見出しに次のように書かれています。
さまざまな「住」に合わせて選べる＜中央ろうきん＞住宅ローンがマイホームの夢を応援します。
マイホームのご購入は、ライフステージの中で最も大きなお買い物のひとつ。＜中央ろうきん＞は充実した住宅ローン商品を通じて、お客様のﾏｲﾎｰﾑライフをしっかりサポートします。
そして、＜中央ろうきん＞の住宅ローン商品は次の通りです。
住宅ローン、借換・買替ローン、有担保フリーローンは、金庫指定の保証会社の保証付き（裏担保＝不動産担保）ローン（以下不動産担保型3ローン）であり、マイホームローンとパッケージローンRingマイホームローンプランは保証付き無担保ローン（以下無担保型2ローン）であります。いずれも金庫指定の保証協会をご利用頂きます、とあります。
不動産担保型3ローンは、商品概要を見る限りでは商品内容に違いは見られず、金利優遇制度の適用も同一です。適用優遇金利によって商品内容に差がみられる金融機関などがあることと比較すると、労金の商品内容はシンプルで借り入れる側からみるとわかり易い内容と言えます。
無担保型2ローンは、いずれもリフォーム、住宅購入関連、借り換えなどを資金使途として用意されたものです。違いは、マイホームローンの融資最高額は1000万円、融資期間最長15年に対して、Ringマイホームプランのそれらは500万円、10年となっていることです。
しかし、決定的な違いはRingマイホームプランの500万円は極度額となっていることです。つまり、無担保極度額貸付の形態という極めて稀な貸付形態の商品ということになります（注）。
（注）極度額貸付は、法人を取引相手として不動産を担保物として根抵当権を設定して行われるのが一般的です。反復して継続的に取り引き（資金の貸付と返済の繰り返し）することを前提に交わされる契約の一つです。住宅ローンの商品の一つにこのような形態のものが用意されていることに主宰的には違和感を感じます。この商品については、もう少し詳しく調査したうえで必要に応じコメントしたいと思いますが、民間金融機関では考えにくい大胆な貸付商品と言えると思いますが、この際この視点から他行の状況も調べた上で改めてレポートすることにします。
話を戻します。各商品の特典として以下のラインナップが用意されています。他の金融機関では大々的に広告しているようなことでもさり気なく当然のように用意されています。労金の懐の深さを感じるようであります。
次回は、「住宅ローン」を中心に見ていくことにします。
